房价的逻辑：徐远的房产财富48讲

北大教授徐远新作，投资需谨慎，买房更需谨慎。一套房子，可能决定你的家庭财富是涨是跌。 根据国家统计局的调查，中国居民当下的财富当中，70%是房产。 房子不仅是财富载体，也是宏观格局的映像，买房，不仅要看短期价格，更要学会看形势。 从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握关键财富。 回答关于房价和房产的诸多疑问：房价会跌吗？政府调控的是什么？房价变化趋势有迹可循吗？租房和买房哪个更合适？买房要躲避哪些坑？如何分辨哪些城市适合置业，哪些不适合？购房操作中要注意哪些基本原则和事项？国外的房产是否值得投资？

对我们普通人而言，房子是我们当前重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值；买错了，就会掉到坑里。那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢？万一买不起，又该怎么办？ 本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗？房价变化趋势背后的逻辑是什么？租房和买房哪个更合适？能用简单公式推算未来房价涨跌吗？买房要躲避哪些坑？国外的房产是否值得投资？……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。 同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。 正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。

北京大学国家发展研究院金融学副教授，2005年获得杜克大学经济学博士。先后任职于加拿大麦吉尔（McGill）大学和香港大学，2009年至今任职于北京大学国家发展研究院。曾获首届曹凤岐金融发展基金“金融青年科技进步奖”（2012）、北京大学优秀青年人才基金奖（2010-2012），徐建国老师的研究兴趣为金融经济学、宏观经济学、中国金融市场。

前言
第一部分 中国高房价迷局：流行的谬误
第1讲  中国房价有泡沫吗？
第2讲  我国的房价收入比为什么那么高？
第3讲  土地财政：四方共赢的合谋
第4讲  货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（一）
第5讲  货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（二）
第二部分 房价基本面分析：房价增速的计算公式
第6讲  房价上涨是全球普遍现象
第7讲  房价增速的一个计算公式
第8讲  城市化：发展中国家房价上涨的催化剂
第9讲  技术进步会逆转城市聚集吗？
第10讲  生育率下降、老龄化会逆转房价趋势吗？
第三部分 政策面分析：未来房屋市场的格局
第11讲  房产税：何时出台？税率多高？效果多大？
第12讲  共有产权：中低收入家庭买房上车的新形式
第13讲  租售同权与农地入市
第14讲  “限购、限贷”会长期存在吗？
第15讲  真实利率：房价波动的真正秘密
第四部分 房产配置操作指南：买房与租房中的注意事项
第16讲  首次置业：稀缺原则和先上车原则
第17讲  改善买房：哪种投资更能改善你的财富？
第18讲  百岁人生：选择养老房的“八大要素”
第19讲  哪里的房价潜力大？一份你没见过的城市清单
第20讲  租房比买房便宜吗？
第五部分 国际大都市的启示：未来房价的趋势
第21讲  东京地产（一）：泡沫没有告诉你的故事
第22讲  东京地产（二）：一场史诗级的金融战败
第23讲  纽约：世界之都的房价有多高
第24讲  芝加哥：没落的贵族
第25讲  德国低房价的真相
第26讲  打破幻想：德国的历史经验不可复制
第27讲  首尔：历史的一面镜子
第28讲  香港：中国房价的标尺
第六部分 房产投资中的坑
第29讲  商住公寓能不能买？住宅像股票，公寓像债券
第30讲  东南亚国家的房产投资机会
第31讲  共有产权投资中的三个坑
第32讲  旅游地产值得投资吗？
第33讲  国际比较中的坑：从“不可贸易品”说起
第七部分 房产交易的几个问题
第34讲  房子适合投机吗？寻找神秘的炒房团
第35讲  “房价跌了吗”背后的三个潜意识
第36讲  没有买卖，也有伤害：理解资产组合和机会成本
第37讲  房产和地产股等价吗？
第八部分 资产配置与高房价
第38讲  印度经济与房价：孟买高房价的启示
第39讲  盘点世界上的高房价
第40讲  豪宅为什么这么贵？从富豪的资产配置说起
第九部分 高房价的危害
第41讲  鸡生蛋还是蛋生鸡？辨析高房价推高企业成本
第42讲  高房价的真正危害：东亚低生育率之谜
第十部分 分化变局与房产财富
第43讲  房地产调控，对房价的影响是什么？
第44讲  新冠疫情暴发，全球房价趋势如何？
第45讲  经济下行，房子还能不能买？
第46讲  人口增速下降，以后房子会砸在手中吗？
第47讲  中美竞争摩擦：房子还能买吗？
第48讲  从金融结构看房价“泡沫”
结语  做时间的朋友
致谢

     所以说，以纽约房价作为比较基准，一个是纽约的8倍，一个不到纽约的一半，一里一外，相差了16倍，2018年北京房价是1990年东京房价的1／16。因此，北京的房价虽然很“高”，但是和1990年的日本相比，还差很远，二者远远不在一个数量级上。“高，，和“泡沫’’是两个概念，“高”不一定就有泡沫。 说到这里，你可能觉得很奇怪，1990年的东京房价怎么这么高？是纽约的8倍多，也太夸张了。是的，是很夸张。当时不仅东京，日本全国的土地都很贵。当时日本全国土地价值是美国的4倍，考虑到日本的国土面积只有美国的1／25，一里一外，日本的土地单价是美国的100多倍，简直离谱。正因为如此，日本1990年的地产泡沫是近代经济历史记录严重的泡沫，我们甚至都想不出还有哪个泡沫可以和这个泡沫相提并论。 后面我会专门讲日本的泡沫是如何形成、如何破裂的（参见本书第21讲、第22讲）。本讲是要说明，日本当时的地价之高，远远不是今天的中国能够比的。开一句玩笑，和当时的日本相比，今天的中国地价简直就是很便宜，更谈不上泡沫，甚至没资格谈有泡沫。北京和纽约，谁的房价应该更高？ 前文说北京房价比东京便宜很多，泡沫的证据严重不足，可是有没有这么一种可能性，就是北京的房子虽然比东京便宜，但是依然有泡沫？换句话说，有没有一种可能，东京房价是个很大的泡沫，而北京房价是个小小的泡沫呢？ 从逻辑上，我们不能排除这个可能性。为了回答这个问题，我们进一步比较一下北京和纽约。北京目前的房价比纽约低，那么你觉得在未来，北京和纽约这两个城市的房价，应该哪一个更高？你可能会脱口而出，当然是纽约的高了。纽约是世界之都，人均收入那么高，房价当然应该高于北京。但是，我们用基本的经济学框架进行一些分析，简单比较一下需求和供给，你会发现结论接近是反过来的。 首先从需求看，北京是中国的政治、经济、金融、文化中心，资源高度聚集。北京有全中国最宽的马路、优选的医院、优选的学校。而纽约呢，只是美国的金融中心，美国的政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿。纽约只是“一个中心”，而北京是“四个中心”。…从资源聚集的角度，纽约和北京是没法比的。我们一直说，买房其实买的是城市资源，北京聚集的资源多，房子的附加资源也就多c从需求上看，北京住房的需求是远远超过纽约的需求的。而且，中国总人口是美国的4倍，这进一步增加了对北京住房的总需求。 我们再看供给。你想一下，就会发现北京住房的有效供给比纽约少很多。为什么呢？两个原因。一个是纽约的建筑密度大。由于限高和城市规划等因素，北京的房子建得很矮、不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋很高、很密。根据统计，每平方米的土地上，曼哈顿建了11平方米的房子，而北京的二环以里，面积和曼哈顿差不多，每平方米只建了不到1平方米的房子。这样一来，纽约的房屋面积就是北京的十几倍。 P4-5