物业管理实操指南 热点问题与典型案例

本书是专业的物业管理与服务律师团队为物业服务人员（包括管理层与一线工作人员）所撰写的实务操作指南。书中包含前期物业管理，业主、业主大会、业主委员会，物业管理费，业主或物业使用人财产、人身安全，人力资源管理，停车场管理，公共收益管理，公共区域及共用设施设备管理，企业法人管理，专项维修资管理十个部分，覆盖了物业服务者日常工作中涉及的方方面面。本书主要通过热点问题解答与典型案例分析的方式，向读者答疑解惑，使读者能够对物业管理中各方面、各环节遇到的问题应如何理解与看待、该如何处理、该如何预先安排以防范风险，有较为明确的了解。实务专家角度的解答与实务点拨，对物业管理者处理好日常工作有很好的指引作用。

向春兰广东胜伦律师事务所高级合伙人、律师。从事律师工作以来，代理过众多房地产诉讼案件，并参与了数个大型房地产非诉法律服务项目，有为多家大型物业管理公司提供法律服务的经验，并多次组织参与物业管理方面的大型法律培训。肖挺俊广东胜伦律师事务所高级合伙人、律师。广东省律师协会执行与不良资产处置委员会委员。自执业以来，肖律师在房地产转让、房地产租赁、物业管理、合同法等方面处理过多起诉讼与非诉案件，曾为多家大中型企业提供法律服务，受邀请为南方电网、广州地铁、新城市集团等大型企业提供房地产、物业管理、知识产权、合同法等相关法律培训。

第一章前期物业管理
一､热点问题3
1业主能否以其并非前期物业服务合同当事人为由，拒交物业服务费？3
2在住宅项目中，未经招投标而订立的前期物业服务合同是否有效？4
3在物业移交业主之后，建设单位是否有权自行解除前期物业服务合同？6
4前期物业管理合同是否需要备案？不备案后果如何？7
5前期物业服务合同何时终止？8
6前期物业服务合同的有效期限条款如何设计？9
7社区居委会与物业公司签订的《物业服务合同》是否有效？10
二､典型案例12
案例1：前期物业服务合同的优先效力12
——肖某与A物业公司物业服务合同纠纷案
案例2：物业交付后，业主委员会成立前，开发商能否选聘新的前期物业公司18
——吴某､林某与A物业公司物业服务合同纠纷案
案例3：未征得法定比例和数量的业主同意签订的物业服务合同是否有效25
——程某与A业主委员会､B物业公司确认合同无效纠纷案
案例4：一个物业管理区域只能有一个物业服务主体33
——A物业公司与易某物业服务合同纠纷案
第二章业主､业主大会､业主委员会
一､热点问题41
8物业管理区域如何划定？41
9业主欠缴物业服务费能否成为筹备组成员？42
10夫妻共有某专有部分，一方行使表决权后，另一方
可否以未经其同意为由主张该表决权的行使无效？42
11业主委员会提起民事诉讼是否必须取得法定人数和比例的业主的同意？43
12单个业主能否诉请撤销业主委员会与物业公司签订的物业服务合同？45
13单个业主能否诉请撤销筹备组公布的业委会选举候选人名单？46
14业主委员会是否可以要求物业公司提供办公用房？47
15议事规则生效后能否适用于首次业主大会其他事项的表决？48
16业主委员会到期换届时是否必须要对议事规则､管理规约重新表决？49
17业主委员会到期换届时是否需要重新成立业主大会？50
18业主委员会解聘前期物业服务公司须经哪些程序？50
19未经备案的业主委员会能否提起行政诉讼？51
20是否可以未交物业服务费的业主行使共同管理权？52
21物业公司能否起诉确认业主大会作出的有关选聘新物业公司决议无效？53
二､典型案例55
案例1：业主能否以个人名义起诉物业公司主张知情权55
——梁某诉A物业公司物业服务合同纠纷案
案例2：业主侵犯物业公司名誉权如何认定60
——雷某与A物业公司名誉权纠纷案
案例3：物业公司起诉支付物业管理费，业主能否反诉物业公司侵权66
——夏某与A物业公司物业服务合同纠纷案
第三章物业管理费
一､热点问题75
22包干制与酬金制有何区别？75
23房屋被转让后，物业公司能否向买受人主张前业主欠交的物业服务费？76
24物业公司能否以未交物业服务费为由取消业主门禁卡的权限？77
25业主能否以房屋质量有问题为由拒交物业服务费？78
26物业服务费何时起算？79
27物业服务存在质量瑕疵，是否必然导致调整物业服务费？80
28物业服务收费标准未经行政备案，物业公司是否可以向业主收费？81
29业主能否以物业公司未拆除违法建设为由拒交物业服务费？81
二､典型案例83
案例1：物业公司与未依法成立的业委会签订的物业服务合同无效，业主是否应当支付物业服务费83
——白某与A物业管理公司合同纠纷案
案例2：未完整收回物业管理权能否收取物业管理费89
——A业委会与B商业公司､C物业公司合同纠纷案
第五章人力资源管理
一､热点问题165
41物业公司如何制定并告知员工录用条件？165
42物业公司如何降低在项目之间调动员工的法律风险？166
43物业公司如何避免支付加班费的纠纷？167
44物业公司超过法定期限未与员工签订劳动合同的，如何处理？169
45在哪些情形下，物业公司可以合法解除劳动合同？169
第七章公共收益管理
一､热点问题217
61小区的公共部分有哪些？公共部分的收益一般表现为哪些形式？217
62公共收益的权属归谁？218
63公共收益应当如何使用？219
64在公共收益的管理方面，物业公司应当履行哪些法定义务？219
65单个业主能否因公共收益相关问题向法院提起诉讼？220
66物业公司能否将收取的小区广告收益冲抵业主欠缴的物业管理费？221
67主张公共收益返还的诉讼时效何时开始起算？222
68业主如何设计公共收益追索纠纷的诉求？223
69物业公司如何应对公共收益追诉纠纷？224
70前期物业合同中能否约定公共收益由开发商和物业公司共享？225
二､典型案例226
案例1：物业公司能否分配小区公共收益226
——A业主委员会诉B物业公司物业管理纠纷案
案例2：物业公司和业主如何应对公共收益追索纠纷232
——A业委会与B物业公司物业服务合同纠纷案
案例3：业委会主任签字的效力236
——A业委会诉B物业公司公共收益纠纷案
案例4：电梯维修费用能否在小区公共收益中予以抵扣239
——A业主委员会与B物业公司物权保护纠纷案
案例5：如何认定公共收益诉讼时效的起算246
——A业主委员会与B物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷案
第八章公共区域及共用设施设备管理
一､热点问题255
71架空层是否属于小区的公共区域？255
72开发商能否通过在房屋买卖合同中约定部分公共区域所有权归属？256
73如何划分开发商､物业公司､业主对公共区域､共用设施的维修责任？257
74物业公司对公共区域､共用设施的维修养护义务应达到什么程度？257
75供水､供电､供气､供热等专业设备发生故障致人损害的，物业公司是否应承担责任？258