中国房地产策划核心内参

《中国房地产策划核心内参》以广角式视野，涵盖了区域开发策划、住区开发策划和商业地产开发策划三大部分。在区域策划部分提出了区域开发的基本原则、策划体系以及各主要子系统的策划模式。在住区策划部分，主张以价值营造和场所营造为核心，以创新为突破，并阐述了其各个策划节点的通用模板。在商业地产策划部分，倡导以有机共生的商业生态系统营造为核心，以系统价值的有机成长为目标，并归纳了商韭地产核心环节的策划模式。    《中国房地产策划核心内参》研究内容包括区域性开发策划、住区性开发策划和商业地产开发策划三大领域。作者雷万里希望能够以原创智慧助推中国地产进步。

第一部分 区域性策划
第二部分 住区性策划
第三部分 商业地产策划

    城市是各种功能相互联系、相互作用而形成的有机体。而不是各种功能的简单相加。各种城市功能的性质和作用是由它们在城市整体功能中的地位所决定的。因此，必须着眼于城市功能的整体性和系统性来分析和研究区域功能。
    比如，以城市中心商务区为例。通常，我们将CBD的主要功能划分为四大类：①金融、贸易、商务办公；②商业零售；③行政办公；④文化、旅游、娱乐。每类主要功能都有一些与之相关联的次要辅助功能。
    范斯和墨菲对美国9个城市CBD用地功能的实证调查显示，零售类用地平均占13.4%，服务、金融、办公类功能用地占32.6%，非中心商务类功能(公共、居住、批发、工业)用地占35.5%。
    而北京商务中心区4平方千米的用地面积，建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其他25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。规划中的商务中心区是一个具有多功能、高度复合的区域，在满足商务活动的同时，还具有文化、科技、娱乐、居住等其他功能。中心商务区将主要具有以下主要功能：
    管理功能，CBD发挥国际企业总部战略策划和生产经营决策的中枢作用，使商务中心区成为全球经济循环网络中的重要空问结点。
    集散功能，通过吸引国内外跨国金融保险机构、知名传媒公司和各类专业服务机构，建立便捷的国际资本市场，加速信息的中转和使用，使商务中心区成为集散各种经济资源和生产要素的重要地区。
    服务功能，完善各类市场服务体系，培育市场经营主体，提供信息、法律、会计、培训、会展和物流等服务，在商务中心区内构筑高度发达的服务体系。
    交往功能，通过建设现代化的展览馆、博物馆、图书馆、影剧院、会展中心等国际交往设施，使商务中心区成为不同国家、不同文化交流的主要区域。
    而且，一个区域都是由主要功能和辅助功能组合而成，有一定的主次性。比如，纽约曼哈顿以金融业为知名品牌，巴黎的拉德芳斯以商务办公为知名品牌，知名品牌功能在辅助功能的协同效应下，创造更大的价值。
    6.4  策略之四，利用功能的复合性来提升区域价值
    雅各布斯强调功能的多样性和融合性，反对割裂有机的功能组合。因为多样性往往是保持区域活力和生命力的基本条件。所以区域的功能定位也讲求一定的多元性和复合性。
    据此总体规划思路，考虑金鸡湖本身的旅游开发功能及土地开发收益平衡，*终确定将全湖及周边沿湖地区分为8个区，并通过绿地系统和步行系统连为一体，环湖建筑尽可能与湖畔公共空间相融。
    除玲珑湾外，还规划了以都市中心及集会广场为特征的城市广场，以亲水公园、林荫散步道结合住宅群构成的湖滨大道，坐落于的运河水道之间、延续和体现传统苏州水城风貌的水巷邻里，以自然生态保护区、野生动物保护区和观鸟区构成的望湖角，以绿带串连其问的高级住宅小区金姬墩，由商业、文化中心、水族馆、美术馆、户外剧场及演奏厅、运动公园等构成的文化水廊，还将在湖的北边建设拥有酒店和渡假屋群的波心岛等。该规划通过对丰富的资源的优化利用，使居住、工作、商业、文化、休闲等功能有机地结合起来。
    随着城市的发展，一些新的功能形式和复合性的功能形式也逐步出现，比如，商业和休闲功能复合促成了城市中一种新的功能区――游憩商业区(Recreational Business Dist rict，简称RBD)的兴起。
    比如，北辰长沙三角洲项目，项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米，由于项目处于湘江和捞刀河的交汇处，具有不错的水景资源，随着“两馆一厅”等市政设施的建设，带动了商业、商务等系统建设完成。
    长沙三角洲项目将采用市政道路、沿江景观先行，滨江商业、商务驱动，住宅引领市场，建设循序渐进的开发策略，建成集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市游憩商业区(RBD)，成为长沙新的经济副中心、文化中心和城市名片。
    6.5  策略之五，利用功能的合理分布来提升区域价值
    功能在空间的分布，一般由以下几个方面来决定的。
    其一，由功能的主次性决定。一个区域一般由主要功能和辅助功能公同组成的。一般来讲主要功能一般位于区域的核心和占据主要面积。这样便于提高生产要素的利用效率和区域的聚合能力。
    其二，由功能与资源的匹配度决定。利用原有资源，营造和原有资源相互契合的功能板块，这是各个分区功能定位主要的决策依据，只有这样才能*大程度化发挥资源的价值和作用。
    比如，五缘湾定位为“活力生态港，财智精英城”，具体划分为“一个中心，七大功能区”。“一个中心”即环湾中心，是五缘湾*具特色的核心区域。规划有文化艺术之岛(歌剧院)、水上运动之岛(游泳跳水馆)两个湖心岛。
    七个功能区分别是：五通商务区，以高档酒店、高层商务办公为主体；通屿生态居住区，由坂美、通屿两部分居住区组成；国际健康养生区，以养生研究、高端理疗和医院为主要内容；温泉高尚居住区，拥有厦门岛内**的海水温泉资源，沿湾设置温泉度假别墅，外围布置高级居住群；钟宅湾民俗旅游区，在尊重村落原有街巷肌理的基础上进行改造；墩上高尚居住区，利用临海、靠湖以及山地资源，营造滨海高尚居住区；软件园区，以研发办公为主，形成综合生态型高新技术园区和中高档商务办公区。这样的分区定位主要是根据各区的资源特点决定的。
    其三，由功能之间的关联度决定的。功能和功能之间的关联度是不同的，一般来讲关联度越高的功能会优先排布在一起，功能之间的关联也有一定的次序性和因果性，所以，可以通过功能之间的关联强度和关联次序来决定功能的分布。
    比如，苏州工业园区的总体规划是将中新合作的70平方千米分为三个相对独立的区域，每个区域均遵循如下规划布局原则，即从北往南依次为工业区、居住区、中心商贸区、居住区、工业区。可见，虽然主要区域定位为工业园区，但是合理布局的原则，中心是商业和商务，行政中心，中间圈层是居住区，*外围分布的是工业园区。这充分考虑到了各个功能之间的关联度。
    其四，由功能的必要性决定的。有些功能在有些区位是必须具有的。所以，其具有一定的必须性。比如，大的住区需要配备教育、医疗等功能设施。P45-48