全球房地产启示录之稳定的德国

世界各国的房地产市场各具特色，其中德国以“稳定性”而独树一帜。与世界主要发达国家的住房价格走势与波动迥然不同，德国无论在长期还是短期都表现出难以置信的稳定性。长期看，德国实际住房价格指数在40年间实际累计负增长20％左右，而其他可比国家房价整体大幅上扬；短期看，数次金融危机中德国房价少有出现过大起大落的情况，而其他国家的房价普遍下跌了30％左右，有的甚至达到了50％以上。
德国住房市场的独特表现对中国有较强的借鉴意义。为此，陈洪波、蔡喜洋编著的《优选房地产启示录之稳定的德国》采用历史比较与靠前比较的多维视角，系统、深入地研究了德国“二战”后60多年的住房市场发展与政策演进历程，了解了德国房价稳定背后的深刻和复杂的社会、经济与制度原因，逻辑清晰，数据翔实，论证有力，为读者描绘了一幅清晰的德国住房市场发展的历史画卷。

陈洪波，1971年12月出生，四川广安人。2002年于中国社会科学院研究生院毕业，获应用经济学博士学位；2004～2006年在中国社会科学院金融研究所博士后流动站从事研究工作。曾供职于加拿大蒙特利尔银行、中国对外经济贸易信托有限公司等靠前外有名金融机构。现供职于渤海靠前信托有限公司，主要从事靠前外资本市场和房地产投融资业务，在资产管理、信托业务和PEA务等方面有丰富的实践经验。主要研究方向：宏观经济、资本市场和房地产研究。近年来承担并完成多项重点课题，研究成果曾多次获得省部级奖项，并在《金融评论》、《财贸经济》、《宏观经济管理》等刊物发表学术文章数十篇。
蔡喜洋，1984年10月出生，湖南株洲人。2010年7月于中央财经大学硕士研究生毕业，获金融学硕士学位。现供职于中国银行总行财富管理与私人银行部，从事财富管理与投资研究工作。主要研究方向：金融产品、房地产和资产配置策略。在《金融评论》、《靠前金融》、《中国投资》等期刊发表论文多篇。现为新浪财经专栏作家，拥有特许金融分析师(CFA)和金融风险管理师(FRM)资格证书。

第一章稳定：德国房价的一贯表现
第一节全球视野下的德国住房价格3
第二节德国住房价格稳定的几种解释11
第三节研究思路与基本观点13
第二章溯因：厘清房价变动的一般性因素
第一节理论综述19
第二节关键解释变量的再阐释27
第三节文献梳理小结29
第三章普适：一般性因素与德国房价
第一节德国住房供给历程（1949—2013年）33
第二节德国住房总量与持有者结构38
第二节经济发展与收入增长40
第四节通货膨胀水平与住房价格50
第五节住房的投资收益54
第六节德国房地产业的地位57
第七节德国住房市场近期变化59
第四章均衡：城镇化与德国房价
第一节全球工业化和城镇化的基本规律67
第二节德国的工业化和城镇化进程72
第三节德国城市群发展79
第四节德国城镇化对其住房市场的影响83
第五章流迁：人口因素与德国房价
第一节人口因素对住房市场的作用机理89
第二节德国人口规模增长之一——自然增长92
第三节德国人口规模增长之二——国际移民95
第四节德国人口的分布和流迁98
第五节德国人口年龄结构与家庭结构102
第六章基石：德国住房政策的法律基础
第一节德国经济体制：社会市场经济109
第二节德国的土地制度114
第三节德国的住房政策演进118
第四节德国住房政策的四大法律基石124
第五节国际比较：其他重点国家的住房政策立法和规划129
第七章稳定器：住房合作社与储蓄制度
第一节德国的住房金融体系141
第二节日本的住房金融体系148
第三节美国的住房金融体系151
第四节新加坡的住房金融体系153
第五节巴西的住房金融体系155
第六节转轨经济国家的住房金融体系157
第七节住房金融体系的国际经验启示161
第八章惜贫：德国租房政策
第一节德国住房保障的主要措施169
第二节美国住房保障的主要措施179
第三节英国住房保障的主要措施182
第四节法国住房保障的主要措施183
第五节新加坡、韩国住房保障的主要措施186
第六节住房保障措施的国际经验启示187
第九章求同：中德住房市场比较
第一节中国城镇化的基本特征193
第二节中国人口变化与住房市场203
第三节中国土地制度与住房改革的转变209
第四节中国住房市场发展与展望217
第十章借鉴：德国经验的启示
第一节主要研究结论231
第二节德国住房市场展望242
第三节德国经验及对中国的借鉴意义250
参考文献255
后记261