房地产企业财税实战与风险防范

本书具有以下三个特点：一、内容新、案例新 本书涉及的财税法规、法律法规截止时间为2021年3月15日，内容全部依据近期新财税法规、法律法规编写，对房地产开发企业项目运作全流程做了较为系统和简明的论述，书中所举案例涉及的法规均为近期新政策。二、以项目运作全流程为主线本书摒弃了传统的以所有行业资产、负债等会计六要素为线索的会计模式，没有对一般的会计核算，特殊的债务重组业务，外币业务，或有事项等业务进行介绍，而是以房地产开发企业开发全流程为主线，让读者身临其境，深刻体会公司设立与项目管理、项目测算与目标成本、土地使用权的获取、立项与规划设计、项目招投标与施工建设、预收与销售、竣工验收与结算、项目移交、项目清算与后期持有等业务。同时，介绍了在建工程资产收购、股权收购、代建开发、合作开发等特殊业务，使读者能够有的放矢，将所学知识应用到实务中去。三、实操性较强本书不做纯理论探讨，案例均源于实战。编写团队成员均具有20年以上财税工作经验和10年以上房地产开发企业财税实战经验、理论研究经验，并持有高级会计师证书或注册会计师证书，有的甚至具有30年以上财税工作经验，且均为大型房地产开发企业的财务总监，对财税工作和相关政策非常熟悉。

本书以房地产开发企业项目开发全流程为主线，以项目实例为背景，围绕房地产开发企业的核心业务，对房地产项目开发各阶段涉及的会计处理、税务处理进行讲解，对税会差异、法律风险、税收风险等进行深入分析，同时对做好风险防范的关键点进行归纳和总结，并提供判例，为企业改进财税工作，防范企业运营过程中的财税风险起到极大的帮助。 本书适合具有一定会计基础和税务基础的读者学习，既可作为财务人员、税务人员、内审人员、会计（税务）师事务所等社会中介人员业务学习和培训用书，也可作为财税院校相关专业教学用书和房地产开发企业、施工企业培训教材。

詹光远 贵州贵阳人，高级会计师、工程师、贵州省综合评标专家库专家、华北水利水电大学硕士研究生校外导师。从事财税工作20年，其中房地产行业财税工作12年，历任主办会计、财务经理、财务总监、审计总监、总会计师。在各类财经期刊、杂志上公开发表《浅析拆迁费用非货币性补偿方式的处理》《房地产业售后回租会计处理及涉税研究》《商场多种促销方式的会计处理及利润影响》《浅析综合性医院内部控制及其实践》《民间资金借贷涉税问题研究》《信息系统审计在商业银行审计中的应用研究》及《关于个人发票开具中存在的问题探讨》等专业学术论文多篇。周文全 山东潍坊人，高级会计师、税务师。从事财税工作27年，其中房地产行业财税工作16年，历任出纳、会计、主管会计、财务经理、财务总监、财务总经理。房地产会计网专家委员会专家、潍坊市代理记账行业协会专家委员会专家、潍坊科技创新发展促进会财务咨询专家、华北水利水电大学硕士研究生校外导师。

第一章 房地产相关概念
第一节 房地产业务概述
一、房地产业发展简史
二、房地产业的通用术语及会计涉及有关术语
三、房地产开发企业主要业务范围
四、房地产开发企业的开发模式
五、房地产开发企业的经营特点
六、房地产开发企业与建设、施工企业的联系与区别
七、房地产开发项目投资费用估算
八、房地产开发项目投资估算的原则与作用
第二节 房地产开发企业会计概述
一、房地产开发企业会计概念
二、房地产开发企业会计的特殊性
第三节 房地产开发企业纳税概述
一、房地产开发企业各阶段纳税情况
二、房地产开发企业纳税的特殊性
第四节 运用财务战略思维做好风险防范
第二章 公司设立与房地产项目财务管理
第一节 公司设立
一、公司设立的业务及流程简介
二、房地产开发公司的成立
三、主要会计核算处理
四、涉税事项描述
五、风险防范
第二节 房地产企业项目管理模式分析
一、选择合适的组织与项目管理模式
二、建立清晰的权责体系
三、业务流程体系
四、计划管理体系
第三节 房地产项目财务管理
一、房地产项目财务管理模式
二、会计核算模式
三、财务系统的设置
第四节 房地产项目成本核算
一、成本、费用核算的基本要求
二、成本核算的基本程序
三、成本费用项目及核算内容
四、会计科目设置
五、成本费用的归集与分配
六、成本报表
第五节 网络诈骗的处理办法
一、当公司财务人员为高级管理人员时，公司可以损害公司利益为由提起诉讼
二、当财务人员为普通员工时，公司可以劳动合同纠纷为由提起损害赔偿仲裁及民事诉讼
三、无论采用哪种诉讼方式，财务人员的损害赔偿责任大多是次要责任
第三章 目标成本管理与房地产项目测算
第一节 目标成本管理概述
一、目标成本管理简介
二、目标成本管理产生背景
三、目标成本的设定
四、目标成本管理的实施原则
五、目标成本管理的推行
第二节 目标成本管理在房地产企业中的运用
一、目标成本管理在房地产企业拿地投资决策阶段的运用
二、目标成本管理在房地产规划设计阶段的运用
三、目标成本管理在房地产建设阶段的运用
第三节 房地产项目测算
一、房地产项目测算的必要性
二、房地产项目测算前提
三、项目预测的一般路径及公司各部门在项目测算中的角色
四、项目预测报表的设计
第四章 土地使用权的获取
第一节 土地使用权的获取方式
一、以出让方式取得国有土地使用权
二、以划拨方式取得国有土地使用权
三、以转让方式（在建工程收购）取得国有土地使用权
四、以股权收购方式取得国有土地使用权
五、以合作开发方式取得国有土地使用权
六、以资产并购中的其他方式取得国有土地使用权
七、以其他方式取得国有土地使用权
第二节 土地使用权获取的会计处理与涉税事宜
一、取得土地使用权自用的会计处理
二、取得土地使用权用于开发的会计处理
三、取得土地使用权的涉税事项
第三节 土地使用权获取的风险防范
一、拿地过程中的风险防范
二、一、二级联动开发模式的风险防范
三、拿地主体的风险防范
四、与大力度优惠资本金相关的法律及金融风险防范
五、城市基础设施配套费是否缴纳契税的风险防范
六、城镇土地使用税开始缴纳和停止缴纳的风险防范
七、房地产企业收到地方政府各种形式返还款的风险防范
第五章 房地产项目立项与规划设计
第一节 房地产项目立项与规划设计概述
一、业务事项描述
二、会计核算处理
三、税务事项描述
四、风险防范
第二节 规划红线外成本扣除问题
一、国家规定
二、地方规定
第六章 房地产项目招投标与施工建设
第一节 房地产项目招投标概述
一、招投标概念
二、招标管理及流程
三、项目招投标的范围
四、投标保证金、履约保证金的规定
五、工程预付款、工程款支付担保的规定
六、建筑劳务工资保证金、安全文明措施费的规定
第二节 房地产项目施工建设的会计处理
一、建筑安装工程承包方式
二、工程价款结算办法
三、“甲供材料”的会计处理
四、包工包料和发包方控料的会计处理
五、支付工程合同款的会计处理
六、工程水电费的核算
第三节 房地产项目施工建设的税务处理
一、城镇土地使用税
二、印花税
三、契税
四、增值税
第四节 房地产项目招投标与施工建设的风险防范
一、招标风险防范
二、造价、建设风险防范
三、甲供材料风险防范
四、增值税风险防范
五、转售水电的涉税风险防范
第七章 房地产项目销售
第一节 房地产项目销售概述