中国居住正义的理论研究

居住正义是指现代社会居民的基本居住权为天赋人权，现代国家保证每一个居民基本的居住条件是其义务。但是在市场经济中，住房这种商品具有与其他商品接近不同的两栖性，既可用于投资，也可用于消费。如果不能在理论上及政策上对这个问题清楚界定，这个国家的房地产市场就可能偏离正常轨道。所以，现代国家的政府就得通过公共决策方式来制定相应的房地产市场的法律和政策，以保证居民的居住正义。本书对现代房地产市场的理论、各国房地产市场法律与制度安排进行了系统全面的研究，并在此基础上提出中国居住正义理论框架，并运这个理论框架对中国房地产市场发展模式与路径、房地产市场的性质与特征，房地产的运作方式、房地产金融市场本质特征，及房地产市场改革和房地产市场存在问题等方面进行全面深入的研究。本书是对国内房地产市场居住正义的基础理论最为深入研究的著作。本书的居住正义理论对中国房地产市场改革及政策制度具有重大的影响。

易宪容，现任职务为青岛财富管理研究院和青岛互联网金融研究院院长。主要研究方向为现代制度经济学、现代金融理论、中国金融、国际金融、房地产金融理论、金融科技等。著有“现代合约经济学导论》《交易行为与合约选择》“现代金融理论前沿》《行为金融学》等30多本著作；译著有“经济解释》《佃农理论》《现代合约理论》等。在“管理世界》《世界经济》《金融研究》等海内外刊物发表学术论文200多篇，其中多篇论文被《新华文摘》全文转载。在海内外财经媒体发表经济评论万多篇：主持和参与多次国家社科基金重大课题以及中国社会科学院、香港金融管理局、亚洲开发银行、香港大学等多项重大研究课题：曾获中国社科院优秀决策信息对策研究类一等奖等多项奖励；曾为北京大学、清华大学、浙江大学、华南理工大学等多所大学EMBA导师。

1 中国住房居住功能的理论论证
1.1 导论：住房功能的重新定位
1.2 居住权是天赋人权
1.3 居住功能是其他住房功能的本源
1.4 住房的居住功能具有多样性的特征
1.5 中国房地产市场的居住功能何以可能
2 中国房地产市场的基础性制度研究
2.1 住房功能的定位不清是楼市乱象丛生的根源
2.2 中国房地产市场确立的初始条件或理论前提
2.3 对住房居住功能的定位在于住房本身的内在性
2.4 基础性制度对楼市起决定性作用的案例分析
2.5 中国房地产市场基础性制度的确立及基本内容
3 中国房地产市场长效机制的理论基础研究
3.1 前言
3.2 德国房地产市场的长效机制是什么
3.3 中国房地产市场长效机制的理论基础
4 “只住不炒”楼市定位的理论意义和政策选择的研究
4.1 导言：房地产“只住不炒”的市场定位
4.2 “只住不炒”的基本内涵
4.3 “只住不炒”对楼市的市场定位的重大理论意义
4.4 当前中国房地产市场制度改革及未来发展
5 中国住房公共政策基本原则与框架的研究
5.1 问题的提出
5.2 中国住房市场公共政策的前提与基本原则
5.3 住房发展模式是中国住房公共政策的核心
5.4 住房市场的土地公共政策
5.5 住房市场的金融公共政策
5.6 住房市场的税收公共政策
5.7 小结
6 关于房地产税几个基本问题的理论分析
6.1 为何要征收房地产税
6.2 征收房地产税的目的是什么
6.3 土地私有制不是征收房地产税的前提条件
6.4 土地出让金是土地交易的价格，并非平常所指土地租金
6.5 中国房地产税制度设计中的几个基本问题
7 中国住房租赁市场持续发展的重大理论问题的研究
7.1 中国建立住房租赁市场面临的困境
7.2 中国住房租赁市场发展的初始条件
7.3 中国住房租赁市场的实质与核心
7.4 中国住房租赁市场租金如何来定价
7.5 小结
8 论住房市场的内在本质、功能边界与价格走势
8.1 当前国内住房市场的基本态势
8.2 现代住房市场的性质与功能
8.3 保障性住房的实质与发展边界
8.4 高房价不可持续性及下跌时经济可承受性
8.5 房价理性回归及合理的房价水平
8.6 小结
9 信贷扩张的合理界限与房地产价格波动的研究
9.1 信贷的扩张与收缩是房地产价格波动的关键
9.2 文献综述：信贷扩张过度是房地产泡沫的根源
9.3 价格工具及数量工具对信贷扩张及房地产市场上价格变化的影响
9.4 住房预售制度是信贷过度扩张及房价暴涨的根源
9.5 用市场准入识别机制来确定信贷扩张合理边界
10 差别化个人按揭贷款政策的理论基础及经验分析
10.1 差别化个人按揭贷款政策的理论基础
10.2 美国住房按揭贷款信贷政策差别化的内容及经验
10.3 中国住房金融政策创立及演进
10.4 “国十条”差别化住房信贷政策的意蕴
10.5 小结
11 中国房地产市场改革开放40年的金融分析
11.1 前言
11.2 中国房地产市场改革开放40年所取得的成就
11.3 房地产市场改革开放40年走过的历程
11.4 房地产市场的现状及所面临的问题
11.5 房地产市场的未来发展及路径
参考文献