中国REITs操作手册（第二版）

1.一本为中国REITs从业者及相关金融中介提供的全面操作指南。REITs作为房地产行业变革的下一个机遇，投资者新蓝海，持续成为房地产市场以及资本市场投资热点。 2.这本书从整个行业的角度对REITs各个环节和主体进行了全面而且颇具前瞻性的探讨，对产品交易结构、税务筹划、评级要素、法律关键，以及会计处理都进行了详细的介绍和分析。这是一本专业机构和投资者系统了解REITs实操的案头参考书。 3.这本书系统性提出通过Pre-REITs培育基础设施不动产项,待re-REITs资产进入成熟运营阶段后，可以通过发行公募REITs退出并进行循环再投资，以及通过技术手段，培育一批具有技术实力的运营机构，参与资产的运营与管理。 4.这本书为具体产品操作实践，对业务操作过程中存在的要点、难点进行了深入的分析，并辅以大量国内外案例作为经验借鉴，介绍了REITs产品的创新历程，对实际操作有很强的指导意义。 5.参与编写的各位专家基本都参与了公募REITs的规则制定和探讨，并参与了首批项目的遴选以及项目发行工作。

一本为中国REITs从业者及相关金融中介提供的全面操作指南。 2018年1月，《中国REITs操作手册》出版，获得了市场从业者的认可和良好的市场反响。2020年4月，随着《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的发布，境内REITs发展到了新阶段，在法律法规、会计税务制度、注册发行制度上，需要全新的内容来指导实操。 《中国REITs操作手册》第2版，系统性提出通过Pre-REITs培育基础设施不动产项,待Pre-REITs资产进入成熟运营阶段后，可以通过发行公募REITs退出并进行循环再投资，以及通过技术手段，培育一批具有技术实力的运营机构，参与资产的运营与管理。 《中国REITs操作手册》第2版，以项目实操为导向，结合国内外项目案例，对REITs的流程进行了分解，从不同参与机构的角度出发，全面阐述和解释了Pre-REITs、私募REITs和公募REITs的管理与发行、法律实务、会计税务实务、资产评估、REITs投资等方面，并就科技对REITs的促进作用进行了展望。 希望该手册可以为我国REITs从业者提供帮助，助力我国公募REITs行业稳健发展。

博士，CFA。北京东城紫金智能金融研究院院长，《金融会计》编委，中国保险资产管理业协会资产证券化专业委员会常务主任，财政部企业会计准则咨询委员会委员，中国资产证券化分析网（CNABS）创始人，兴业银行独立董事，招商REITs审计委员会主席，中意保险资产审计委员会主任，天风证券资产证券化业务总顾问，中国证券基金业协会资产证券化专业委员会顾问，中国资产证券化论坛学术委员会联席主席，国家版权交易中心联盟数字版权工作委员会主任。曾任中国资产证券化研究院院长。 著有《中国资产证券化产品投资手册》《中国资产证券化操作手册》《中国REITs操作手册》《PPP与资产证券化》《金融新格局：资产证券化的突破与创新》等，译有《区块链：技术驱动金融》《区块链：通往资产数字化之路》《加密资产》《商业区块链》等。 李开孟：中国国际工程咨询有限公司总经济师，联合国欧洲经济委员会（UNECE）政府间PPP工作理事局副主席，UNECE城市轨道交通PPP国际标准研究项目专家组组长，世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织咨询专家，清华大学PPP研究中心专家委员会委员，美国斯坦福大学访问学者。中国人民大学人口资源环境经济学专业经济学博士。中国基础设施REITs试点工作前期调研、政策制度设计及试点项目评审的主要参与者。 李耀光：CFA，CPA，CCIM，MRICS。中金基金管理有限公司董事总经理、公司副总经理兼创新投资部负责人，负责公募REITs业务。兼任中国人民大学金融专业硕士业界导师、对外经济贸易大学会计专业硕士校外导师。具备丰富的公募REITs、资产证券化以及资产管理业务经验，具备首批试点公募基础设施REITs操作经验，并主导发行过多单行业创新的类REITs型资产证券化项目。参与编写多本REITs与资产证券化图书。 张平：FRICS，CCIM。中信资本房地产部执行董事，北京产权交易所专家，RICS亚太区教育标准董事会董事、中国理事会理事，BOMA中国研究委员会主席、常务理事，CCIM中国资审专委会委员，国际金融地产联盟（IFFRE）常务理事，中国人民大学商学院MBA课程教授，香港中文大学（深圳）、对外经济贸易大学国际商学院MPAcc校外导师，北京大学FICC校友俱乐部理事，上海交通大学中国商业发展研究所首席发言人，联合国项目事务署特邀评审专家。曾就职香港特区政府投资推广署。 许余洁：奥山集团北京战略投资中心总经理。中国人民大学数量经济学博士，暨清华大学和中国证监会联合培养博士后。10年以上金融从业经验，兼任中国人民大学经济学院校外导师、对外经济贸易大学金融学院和国际商学院两院校外导师、西南财经大学特聘研究员。参与编写资产证券化、金融科技方面著作10余部，译有《未经选举的权力：西方央行及监管机构授权原则》《股票大作手回忆录》《黄金投资新时代》《繁荣的代价》《商业区块链》等，公开发表专业论文60余篇。

前言
第一章 中国境内REITs市场的发展
第一节 REITs的概念与分类
第二节 境内REITs的探索与发展
第三节 境内基础设施公募REITs开闸
第二章 全球REITs市场概况与发展经验
第一节 美国REITs市场
第二节 中国香港REITs市场
第三节 新加坡REITs市场
第四节 日本REITs市场
第三章 Pre-REITs与不动产私募基金
第一节 Pre-REITs与不动产私募基金的关系和联动模式
第二节 Pre-REITs型不动产私募基金的投资、管理与退出实务
第三节 全球与中国境内不动产私募基金的行业发展
第四章 私募REITs发行实务
第一节 私募REITs的基本概念和相关政策
第二节 私募REITs操作流程
第三节 私募REITs管理与资本运作
第四节 私募REITs案例分析
第五章 公募REITs发行实务
第一节 公募REITs参与机构
第二节 公募REITs筹备工作
第三节 公募REITs申报工作
第四节 公募REITs发售阶段
第五节 首批试点项目部分案例分析
第六章 REITs管理实务
第一节 REITs管理模式
第二节 境内公募REITs管理实务
第三节 境内公募REITs治理分析
第四节 首批试点公募REITs治理机制案例分析
第五节 对境内公募REITs管理的建议
第七章 REITs法律基础与实务
第一节 公募REITs的法律体系和交易结构
第二节 基础设施项目及项目公司的合法合规性的法律核查要点
第三节 关于转让的合法有效性的法律核查要点
第四节 REITs的治理结构
第五节 特殊机制安排
第八章 REITs会计和税收实务
第一节 公募REITs的会计处理
第二节 公募REITs的会计实务探讨
第三节 公募REITs的税收处理
第九章 REITs评估
第一节 基础设施资产尽职调查及估值
第二节 不同基础设施业态的估值分析
第三节 建信中关村产业园REITs案例分析
第十章 REITs投资
第一节 REITs投资逻辑概述
第二节 REITs的底层资产特征分析
第三节 REITs产品的估值
第四节 REITs投资组合管理配置要点及逻辑
第十一章 科技对REITs基础设施的影响
第一节 区块链基本概念
第二节 区块链在REITs上的应用价值
第三节 区块链在REITs上的应用探索
第四节 未来展望
后记
作者简介

     四、中国REITs发展的经验总结 境内类REITs和不动产证券化市场的诞生，是在公募REITs诞生遇到阻力，但又面临市场需求情况下的次优选择。经过市场5年多的探索，不仅适应了发展迅速的市场需求，而且也给公募REITs做了非常好的铺垫和准备。 首先，为我国公募REITs的产品结构奠定了基础。在我国目前的法律法规基础下，通过公募基金＋资产证券化的方式来实现公募REITs是最快、最可行的路径。而这正是从2014年中信启航项目到后续一系列的创新产品，完善出的一种经过市场和监管检验，各方都认可并能达成共识的产品模式。 其次，培养和磨合出一批优质的市场参与主体，包括金融机构、中介机构与监管机构的磨合，包括原始权益人、证券公司、基金与资管公司、银行、律师事务所、会计师事务所、评估机构等，为后续推动公募REITs奠定了非常好的合作基础。 再次，拓展了底层资产的种类，并为最终探索出以基础设施作为底层资产的REITs试点做出贡献。 最后，类REITs发展阶段，投资者以专业的机构投资者为主，具有较强的风险识别能力，随着市场投资者对产品的认知提高和群体的扩大，为公募阶段培育了投资者资源。而债权型产品到权益型产品的过渡发展，相关资产服务机构和专业投资者逐渐出现。 第三节境内基础设施公募l逦ITs开闸 纵观全球REITs市场，多数国家均是在经济转型或者经济面临困境时推出公募REITs这一金融产品。这是因为公募REITs与资产证券化一样，属于边际货币政策，是定向货币供给的金融产品，可以为国家经济需要的领域和产业定向增加货币供应。目前我国处于百年未有之大变局，经济要逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在这种大背景下，我国推出公募RErrs可以说是恰逢其时。 2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（简称“《REITs通知》”或“40号文”），标志着中国境内公募REITs市场正式开启。该通知明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排，属于基础设施公募REITs试点阶段顶层制度设计。 在此之后，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（中国证券监督管理委员会公告［2020］54号，简称“证监会54号文”），就产品定义、参与主体专业胜任要求、基金份额发售方式、投资管理与项目运营管理、信息披露、监督管理等方面进行了规范。国家发展改革委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资［2020］586号，简称“586号文”），明确了基础设施申报的具体要求，标志着中国基础设施公募REITs试点工作从前期政策调研、顶层制度设计已经进人正式实际操作的新阶段，《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资［2021］958号，简称“958号文”）进一步扩大了基础设施公募REITs的试点区域范围与资产范围。中国证券投资基金业协会（简称“基金业协会”）、中国证券业协会（简称“证券业协会”）、上海证券交易所（简称“上交所”）、深圳证券交易所（简称“深交所”，与上交所合称“沪深证券交易所”）等自律组织与证券交易场所，发布了REITs发行与交易相关的系列规则与规范文件，共同构成了公募REITs发行的制度保障（相关法规制度文件解读详见本书第七章）。 P22-24