房屋租赁合同纠纷疑难案例解析

本书涵盖了管辖纠纷、合同效力纠纷、合同租期纠纷、租金调整纠纷、转租纠纷、违约金纠纷、承租人优先权纠纷、居住权纠纷、房屋征收补偿纠纷、合同解除纠纷、长租公寓纠纷、以租代售纠纷等十余种纠纷类型，对长租公寓新型租赁模式、居住权新型法律制度、处置模式创新等设专门章节予以分析。
本书依据《民法典》对租赁合同的近期新规定，从房屋租赁合同纠纷的争议焦点入手，通过类型化的归纳总结，对48个翔实案例进行评析，深度解析裁判要旨，梳理法官裁判思路和裁判规则，通过案情启示、法律分析、风险防控建议，为读者提供借鉴和参考。

秦文涛现为北京市京师(深圳)律师事务所执业律师、刑事法律业务中心委员；广东省律师协会建筑工程法律专业委员会委员，深圳市律师协会建设工程法律专业委员会委员；深圳市律师协会青年律师研修班(并购方向)成员，深圳市化解和代理涉法涉诉信访案律师库成员；最高人民法院第一巡回法庭志愿律师，深圳市人民检察院志愿律师。深耕于建设工程、房地产、公司纠纷处理及企业合规建设等领域，具有十余年上市公司和房地产企业法律服务经验。

第一章房屋租赁常见纠纷及处理
第一节房屋租赁合同的签订
一、租赁合同概述
二、房屋租赁合同的内容
三、签订合同的重要性
案例1口头协议也是协议，未约定租期视为不定期租赁
第二节合同履行常见纠纷
一、管辖法院争议
案例2涉及房屋转租纠纷，按照不动产纠纷确定管辖
案例3《物业租赁代理合同》为委托合同，可以书面约定管辖法院
二、合同效力纠纷
案例4将未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租，可以作为解除租赁合同的情形，而非认定合同无效的情形
案例5违反部门规章特殊情形下可以认定合同无效
三、合同租期纠纷
案例6约定的内容出现矛盾，应当以更直观、更易理解及对信息优势方不利的解释方式进行解释
案例7租赁合同签订于《合同法》实施前，约定的租赁期限不受《合同法》的约束
案例8《合同法》实施前已经过的履行期限，《合同法》不能进行调整，不应计算在20年之内
案例9租20年赠17年违背市场规律，实为规避法律
四、租金调整纠纷
案例10约定了如何调整租金，但缺乏参照时可由评估公司采用市场比较法直接评估
五、转租纠纷
案例11私自转租不影响转租合同的效力
案例12约定的转租期不能实现，应按比例返还店铺转让费
六、违约金纠纷
案例13同时约定保证金、违约金是对同一违约行为的重复评价
七、承租人优先权纠纷
案例14合同约定统一招租而承租人不参加招租，丧失优先承租权
案例15优先承租权的形式要件之一是出租人继续出租房屋
八、居住权纠纷
案例16成年子女未与享有房屋所有权的父母签订书面居住权协议，不享有居住权
九、房屋征收纠纷
案例17承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，不能成为行政诉讼的原告
案例18租赁的房屋被政府征收造成的损失已经从出租人处得到补偿，不能再向政府主张赔偿停产停业损失
第三节合同解除纠纷
一、情势变更
案例19对特殊行业已有导向的国家政策的变化，从业者对其风险应有一定的预判，不适用情势变更
二、合同解除
案例 20单方解除权会因当事人怠于行使或主动放弃而消灭
案例21因道路改造给生活和生产经营带来的不利影响，应当承担一定的容忍义务，不能以此为由单方解除合同
案例22违约行为尚不符合合同约定和法定的解除条件，双方仍应继续履行合同
案例 23不可抗力导致的损失由出租方和承租方共同分担
案例24因业主收回房屋，承租人要求解除与次承租人的租赁合同，构成违约
三、装饰装修物和扩建物的归属与补偿
案例25对已形成附合的装饰装修物实际利用的，视为同意利用，折价归出租人所有
第四节长租公寓
一、利好政策背景
二、野蛮生长后“暴雷”
三、长租公寓“暴雷”后的处理
案例 26法院立案后发现案件涉嫌犯罪的，应当驳回起诉
案例27合同提前解除，合同无约定，法院不支持赔偿免租期内的租金，但支持赔偿空置租金损失
第二章军产房租赁合同纠纷
第一节军产房概述
一、军产房的概念
二、军队经商整顿
第二节政策变化产生的法律后果
一、管理政策调整不构成情势变更
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