房地产开发企业税收与会计实务大全 第3版(全2册)

《大全》第三版将政策法规更新至2022年8月底，几易其稿只为读者满意。愿您开卷有益，读来有收获，事业大进步！

主编 樊剑英 ★财税智库、金税桥大数据科技股份有限公司合伙人，房地产纳税策划专家，中国民主同盟盟员，房地产业、建筑安装行业财税实战专家、企业税务顾问。 副主编 段文涛 ★国家税务总局稽查人才库成员，中国注册税务师行业继续教育特聘老师、师资库讲师、ZUI具影响力税务老师，湖南大学研究生院校外导师，湖南大学经贸学院兼职教授，湖南省财税法学研究会常务理事，长沙市首届“十大ZUI具影响力法治人物”。 ★长期从事土地增值税、个人所得税、增值税等税收政策以及涉税法律运用、税务稽查实务、征纳双方涉税风险防范等研究。 王 骏 ★中国财税浪子，新浪知名财税博客博主。 ★北京中翰联合税务师事务所合伙人。

第1章 房地产开发基本常识及纳税概述/001
1.1 房地产开发基本业务知识/003
1.1.1 房地产开发主要业务活动/003
1.1.2 房地产开发常用术语/004
1.2 房地产开发主要阶段/016
1.3 房地产开发涉及税费概述/019
第2章 企业设立环节税收政策实践应用/031
2.1 房地产开发企业设立及相关税务问题概述/033
2.1.1 设立房地产开发企业应当具备的条件/033
2.1.2 新设立房地产开发企业的备案程序/034
2.1.3 房地产开发企业设立中的税收问题/034
2.2 投资主体不同影响税后净收益/035
2.2.1 企业所得税后利润分配纳税依据/035
2.2.2 税金及附加对企业净利润的影响/036
2.2.3 内、外资企业利润分配的税收差异/036
2.2.4 内、外方股东以分配利润直接投资所得税待遇的差别/038
2.2.5 内、外方股东股权转让的税收差异/039
……

     1.3?房地产开发涉及税费概述 房地产开发涉及契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地增值税、企业所得税等诸多税费。对这些税费我们概述如下。 1.契税 （1）纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 （2）计税依据：市场价格或差额，计征契税的卖了格不含增值税。 （3）税率：3%～5%。 （4）征收机构：土地所在地的主管税务机关。 （5）房地产开发企业纳税义务：除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都要缴纳契税。 （6）涉税阶段：主要是土地取得环节。 2.城镇土地使用税 （1）纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人。 （2）计税依据：实际占用土地面积。 （3）适用定额：每平方米年税额如下：a大城市1.5～30元；b中等城市1.2～24元；c小城市0.9～18元；d县城、建制镇、工矿区0.6～12元。 各市、县人民政府要结合本地经济发展水平、土地利用状况和地价水平等，合理划分本地区的土地等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内制定每一等级土地的具体适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。经济发达地区和城市中心区，原则上应按税额幅度的上限确定适用税额标准。经济发达地区如需突破税额幅度上限进一步提高适用税额标准，须报经财政部、国家税务总局批准。 各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城镇土地使用税。 房地产开发企业取得土地后缴纳土地使用税，要首先了解当地政府制定的土地等级适用税额标准及征收方式。 （4）征收机构：土地所在地的主管税务机关。 （5）房地产开发企业纳税义务：房地产开发企业使用土地，都要缴纳城镇土地使用税。 （6）涉税阶段：建设环节、销售环节。 3.耕地占用税 （1）纳税人：在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地占用税。 占用耕地建设农田水利设施的，不缴纳耕地占用税。 耕地，是指用于种植农作物的土地。 （2）计税依据：耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积（平方米）乘以适用税额。 （3）适用定额： a人均耕地不超过1亩的地区（以县、自治县、不设区的市、市辖区为单位，下同），每平方米为10～50元； b人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元； c人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6～30元； d人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5～25元。 各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表见表1-2。 表1-2 各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表 各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征耕地占用税。 农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。 耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。 自然资源主管部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。 纳税人因建设项目施工或者地质勘查临时占用耕地，应当按照规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。 （4）征收机构：土地所在地的主管税务机关。 （5）房地产开发企业纳税义务：当房地产开发企业开发建设占用耕地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或从事非农业建设时，均要按照实际占用面积和规定的税额缴纳耕地占用税。 （6）涉税阶段：主要是土地取得环节。 （7）税务管理文件：《中华人民共和国耕地占用税法》（以下简称《耕地占用税法》）、《中华人民共和国耕地占用税法实施办法》。 4.印花税 （1）纳税人：在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照规定缴纳印花税。 在中华人民共和国境外书立在境内使用的应税凭证的单位和个人，应当依照规定缴纳印花税。 （2）应税对象：印花税只对《中华人民共和国印花税法》（以下简称《印花税法》）列举的凭证征税，包括：