投资REITs积累财富(增订版)

房地产投资信托基金（REITs）不仅可以提供稳 定的现金流收入，也能让投资者享有物业增值的潜力 。然而，REITs千差万别，为了更好地利用它，我们 需要知道什么才算得上优质REITs。 博比·加雅拉曼编著的 《投资REITs积累财富(增 订版)》阐述了REITs的不同类型、与其他投资工具相 比的独特之处、估值的有关方法，以及如何遴选优质 的REITs构建成功的投资组合。本书同时还为您提供 ： 1．新章节：利率正常化的背景下REITs的魅力何 在？ 2．新视角：为何一些常见的对REITs的感觉经不 起推敲？ 3．理解与认识：各类不同REITs的风险何在？ 4．对6只REITs首席执行官的深入访谈，包括： 凯德商用新加坡信托（CapitaMall Trust）、凯德商 务产业信托（CapitaCommercial Trust）、城市酒 店信托（CDL Hospitality Trusts）、先锋医疗产 业信托（First REIT）、最善房地产信托（Saizen REIT）以及力宝印尼商场信托(Lippo Malls Indonesia Retail Trust)。

吴小兵，睿茨资本（REITs Capital）董事、总经理，房地产和融资租赁资深经理人，曾于美国、中国、新加坡和泰国等地工作，有20年从业经验。曾任职GE Capital等3家世界500强企业，拥有开拓新兴市场并建立融资租赁平台的业绩。　　毕业于美国伊利诺伊州立大学香槟校区，主修国际金融，获得工商管理硕士。 王刚，睿信投资（TrustWise Investment）总裁、副董事长，中国REITs联盟秘书长，中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长，清华校友总会房地产行业协会常务副秘书长。睿信投资专注于商业地产基金和REITs，是睿信-皇庭商业并购基金联合发起人和管理人。 曾获得清华大学经济管理学院与麻省理工学院斯隆商学院联合授予的国际工商管理硕士学位；同时，拥有注册房地产估价师（CIREA）、国际注册商业房地产投资师（CCIM）等专业资格。译著有《商业房地产投资手册》（中信出版社，2014年）。 博比·加雅拉曼（Bobby Jayaraman），私人投资公司——Frunze的创始人，在REITs投资领域有近10年的投资经验。 同时，他也是新加坡上市公司——第二次机会房地产公司（Second Chance Properties Ltd.）的董事会成员。他拥有欧洲工商管理学院（INSEAD）的工商管理硕士学位，曾就职于渣打银行、麦肯锡公司和科尔尼管理咨询公司。

第七章 建立强大的REITs投资组合 凯德商用新加坡信托首次推出已经过去近10年， 新加坡REITs市场现在可以被认为是相当完善地建立 起来了。然而，REITs距离成为投资者投资组合的基 石，仍然有相当长的一段路要走。即使是凯德商用新 加坡信托这样目前最大的REIT，也只有约13 000位份 额持有人（截至2012年2月20日），而吉宝集团则有 超过3万位股东。但是，即使是小型REITs，其份额持 有人中也有大量的境外机构投资者，如大型共同基金 和养老基金等。 外国投资者看到了这些投资中的价值，但许多新 加坡人还没有意识到REITs创造财富的能力。尽管所 拥有的资产属于最稳定的创收资产行列，但新加坡 REITs仍继续以该地区无风险利率的最高溢价在进行 REITs交易，如图7-1所示。 REITs投资：慢且稳 随着时间的推移，强大而多元化的REITs投资组 合将提供一个卓越的被动收入来源，创造出惊人的财 富。尽管有投资者认为，必须有充足的资金才能够获 得REITs的红利，但这并不是真的。与其通过投机于 一只自己知之甚少的股票来快速积累资本（大多数时 候结果恰恰相反），投资者还不如从REITs的小型投 资开始，然后将获得的红利进行再投资。REITs投资 的策略是慢且稳。 当你继续投资时，可以试着了解更多关于旗下资 产、房地产周期、融资等本书所涵盖的其他不同主题 ，从而真正了解你的REITs投资。关注新加坡及其他 地区的商业交易，可以加深你对于估值的认识。注意 不同市场周期的债务再融资成本。随着时间的推移， 这些额外的努力将让你成为更聪明的投资者，使你能 够利用市场的波动，以优惠的价格购买REITs。它也 会在市场低迷期时给你信心，继续持有你的REITs。 正如本书一再强调的，REITs最大的优势就是其 业务的透明性和信息的公开性。如果投资股票买卖， 比如说汽车微控制器、阿拉斯加鳕鱼或稀土矿，你会 发现与业内人士相比，建立起足够的相关知识虽然并 非不可能，但却是很难做到的。你将不得不费力地阅 读晦涩的行业杂志、参加行业会议，与业内人士交谈 ——所需要付出的努力已经超出了普通兼职投资者的 范围。 与此相反，REITs投资的所有专业知识都极易获 得。商业地产交易、资本化率、融资成本、建设成本 、土地竞标、消费趋势、旅游数据、未来供给以及许 多其他与房地产相关的信息对于任何对此感兴趣的人 都是开放的，你所要做的只是看看新闻、跑跑腿。这 让你处在与任何一个成熟老练的投资者都平等的竞争 环境中。 我们已经详细讨论过，投资者应在投资前了解 REITs的不同方面。下面总结一下强大的REITs应具有 的特点，当然，我们应该能够意识到，没有任何单一 的REITs能符合所有的特点。 1．优质资产 这里的优质资产并非指顶级资产，而是指具有较 强盈利能力的资产。换言之，这些资产凭借自己的区 位、声誉、良好的供需平衡、环境氛围等因素，在不 同的经济周期中都有能力吸引租户，从而保持高出租 率和租金的健康成长。这是最重要的，也是最容易被 投资者忽视的标准。 2．强有力的价值创造 一只强大的REIT，通过增加其现有物业的价值和 收购其他优质资产为其份额持有人创造价值。随着时 间的推移，这种价值创造反映在净物业收入、单位份 额派息、物业估值及份额价格周而复始的上升之中。 3．照顾份额持有人的利益 管理层有增加单位份额派息的业绩记录，而不是 仅仅增加其资产规模。只有在能为份额持有人创造可 观价值的时候才会募集股权。如果近期没有很好的收 购机会和债务再融资需求，物业销售的现金收入将与 份额持有人分享。 4．审慎的财务管理 财务杠杆率与其资产的现金产生能力保持一致， 让REITs保有众多的融资渠道，并能够证明在信贷紧 缩时期以合理的成本融资的能力。始终以负责任的方 式提前进行债务再融资。 5．增进收益的收购业绩 管理层精通业务，长于以有吸引力的价格而不是 市场价格收购资产。如果以市场价格购买资产，则 REITs应表现出通过执行良好的物业提升计划增加收 益的能力。P137-139

推荐序 致 谢 前 言 第一章　REITs概览 REITs是什么 新加坡REITs监管政策 REITs的结构 REITs是如何被管理的 REITs如何实现增长 新加坡REITs周期：我们现在处在什么阶段 第二章　REITs与其他收益型投资机会的对比 不动产投资 高股息股票 债券 永久债券 商业信托 第三章　感觉与现实 第四章　REITs的不同类型 零售业REITs 酒店业REITs 写字楼REITs 医疗保健业REITs 工业REITs 跨境REITs 第五章　REITs的健康程度 如何阅读财务报表 资产负债表和融资策略 未来绩效 第六章　REITs的价值 为REITs估值 管理的价值 第七章　建立强大的REITs投资组合 REITs投资：慢且稳 风险与挑战 最好的日子还在前方 第八章　动荡利率环境中的REITs 近期利率和远期利率 REITs 的估值和债券的收益 挑选“利率免疫”的REITs 结语 对新加坡REITs首席执行官的访谈 访谈一　凯德商务产业信托 访谈二　城市酒店信托 访谈三　先锋医疗产业信托 访谈四　力宝印尼商场信托 访谈五　最善房地产信托 访谈六　凯德商用新加坡信托 附录 附录一　新加坡上市REITs列表 附录二　词汇表 附录三　北京华联商业信托成功赴新加坡上市 译后记