土地物权疑难法律问题解析(附光盘)/建筑房地产法实务指导丛书

本书涉及我国的土地产权制度、集体土地的征收补偿制度、农地流转 制度、国有土地的出让和使用制度，以及土地使用权的转让、抵押制度等 。对于这些领域中的各种疑难问题，作者根据《物权法》和其他法律以及 司法解释的规定提出分析意见和解决办法；对法律文件未加规定或规定不 明的，则依据基本的法律原则，并在不违背我国基本国情和基本土地制度 的前提下加以阐释。

张庆华 中国政法大学法学硕士。自1990年起从事律师工作，于1995年3月与他人合作创办以建筑房地产法律事务为主的专业律师事务所——山东北极之星律师事务所并任该所主任。现为中华全国律师协会民商业务委员会委员兼建筑房地产论坛副主任，青岛大学法学院兼职副教授，青岛市律师协会常务理事。曾先后当选青岛市十佳青年律师、青岛市优秀律师、青岛市律师专业拔尖人才(房地产专业)。出版有个人专著《中国土地法操作实务》、《制胜房地产》等书。至今已在各种刊物上发表论文100多篇。

第一章 我国土地权利物权化建设中的疑难问题 (1) 一、土地权利的物权化保护问题 (3) (一)土地权利物权化保护的重要意义 (3) (二)用益物权——我国土地权利物权化建设的重点 (5) (三)《土地管理法》与《物权法》的关系 (9) 二、地役权——我国土地用益制度的新突破 (13) (一)地役权的概念和特点 (14) (二)地役权与相邻权的区别 (15) (三)地役权设定和行使中应注意的几个实务问题 (17) 三、不动产登记制度——土地权利物权化建设的基础 (20) (一)物权变动的公示原则 (20) (二)合同效力与登记效力的区分 (23) (三)不动产登记机构的责任及行为限制 (25) (四)我国不动产登记制度创新 (28) 第二章 集体土地征收(征用)中的疑难问题 (35) 一、《物权法》对农村集体土地征收补偿标准的新规定 (37) (一)首次将社会保障费用纳入征地补偿范围 (38) (二)突出强调了征地补偿款的足额支付 (39) (三)突出强调了耕地保护和土地征收程序 (39) 二、征地前提——“公共利益”认定问题 (40) (一)应将“公共利益”的界定列入征地听证内容 (加) (二)应将“公共利益”的界定纳入司法审查范围 (42) 三、土地征收补偿标准如何确定 (42) (一)制定征地补偿标准的指导思想应当调整 (43) (二)农民所获补偿与被征土地改变用途后的价格落差不应过大 (45) (三)目前征地补偿的立法标准不合理 (46) (四)征地补偿标准应、当如何确定 (47) 四、征地补偿款分配争议 (51) (一)征地补偿款的构成及分配之争 (51) (二)征地补偿款分配纠纷的立案条件之争 (53) (三)农村集体经济组织成员资格的确认之争 (58) (四)几种特殊情形的农村集体经济组织成员资格的确认 (61) 第三章 农村集体土地使用权流转中的疑难问题 (63) 一、农村建设用地使用权流转方式及相关法律问题 (65) (一)集体建设用地使用权流转的原因 (65) (二)集体建设用地使用权流转的意义及主要形式 (67) (三)目前农村集体建设用地使用权流转中存在的主要问题及规制 建议 (72) 二、农村宅基地转让行为的效力认定 (78) (一)农村宅基地转让行为的效力认定依据 (78) (二)确认农村宅基地转让行为效力的基本价值取向 (81) (三)农村宅基地转让几种不同情况的效力认定原则 (84) (四)农村宅基地和房屋转让合同被确认无效的法律后果 (87) 三、农村土地承包经营权流转中的疑难问题分析 (89) (一)农村土地承包经营权的法律性质 (89) (二)农村土地承包经营权流转方式及难点分析 (94) 第四章 国有土地使用权划拨制度中的疑难问题 (111) 一、国有土地使用权划拨制度的适用范围及制度缺陷 (113) (一)我国土地使用权划拨制度的建立及适用范围 (113) (二)土地使用权划拨制度存在的主要问题 (116) 二、国企改革中划拨土地使用权的处置 (119) (一)国企改革中土地使用权的处置方式 (119) (二)国企改革中土地使用权处置程序及应注意的问题 (121) 三、划拨土地使用权转让合同的效力认定及性质转化 (123) (一)划拨土地使用权转让合同的效力认定标准 (123) (二)划拨土地使用权转让合同的性质转化 (128) 四、将划拨用地上房屋有偿出租行为的效力认定 (134) (一)出租划拨土地上的房屋的法定条件 (135) (二)出租划拨土地及其地上房屋的效力认定标准 (137) 五、经济适用住房采用划拨方式供地的弊端及解决对策 (138) (一)经济适用住房用地供应方式的政策和法律依据 (138) (二)经济适用住房采用划拨方式供地的弊端 (139) (三)解决经济适用住房用地问题的对策 (141) 第五章 国有土地使用权出让制度中的疑难问题 (145) 一、土地使用权出让合同性质之争 (147) (一)土地使用权出让合同性质之争的实践意义 (147) (二)当前理论界对土地使用权出让合同的几种不同观点 (148) 二、土地出让合同的效力认定 (151) (一)土地出让合同效力认定的法律依据 (151) (二)以协议方式出让经营性土地使用权的合同效力认定 (152) (三)协议出让国有土地使用权合同无效的过错责任承担 (155) 三、《物权法》关于土地使用期限届满后处理规定的不足及操作障碍 (156) (一)问题的缘由 (156) (二)《物权法》新规定的不足之处和操作困难 (158) (三)破解土地使用期限届满处理难题的思路选择 (161) 四、收回土地使用权的条件及法律后果分析 (164) (一)收回土地使用权的法定条件 (164) (二)土地使用权收回的适用原则 (165) (三)土地使用权收回后已收到的土地出让金可以不返还吗 (166) (四)已经抵押、开始预售或被法院查封的土地使用权可否收回 (168) 五、土地使用权转让的量化限制条件有无必要 (174) (一)对土地使用权转让量化条件设置的争议 (174) (二)为土地使用权转让设置量化限制条件的背景和目的 (175) (三)土地使用权转让的量化限制条件应适时取消 (176) 第六章 国有土地使用权转让中的疑难问题 (179) 一、国有土地使用权转让合同的定义及司法意义 (181) (一)国有土地使用权转让合同的定义 (181) (二)土地使用权转让定义的司法意义 (182) 二、国有土地使用权转让合同的效力认定 (183) (一)司法领域对国有土地使用权转让合同效力认定原则 (183) (二)国有土地使用权转让合同的主要无效情形 (187) 二、国有土地使用权转让中的常见纠纷及预防 (192) (一) 土地使用权转让合同纠纷的主要表现形态 (192) (二)如何预防土地使用权转让合同纠纷 (196) 第七章 合作开发房地产合同中的疑难问题 (201) 一、合作开发房地产合同的概念演变及其法律特征 (203) (一)合作开发房地产合同的概念演变 (203) (二)合作开发房地产合同的法律特征 (203) 二、合作开发房地产合同的效力认定 (204) (一)合作开发房地产合同效力认定的变化 (204) (二)以划拨土地使用权作为投资合作开发房地产合同的效力认定及补正原则 (206) (三)开发经营资质对于合作开发房地产合同效力的影响 (210) 三、合作开发房地产合同履行中的常见纠纷及处理 (213) (一)房地产合作开发合同被确认无效的后果及责任承担 (213) (二)因合作开发房地产合同履行中投资额增加引发的争议 (218) (三)因合作当事人未足额出资引发的争议 (220) (四)因合建项目建筑面积增减引发的争议及处理 (225) 第八章 土地使用权抵押中的疑难问题处理 (233) 一、《物权法》对于抵押物转让限制性规定的立法变化及利弊分析 (235) (一)我国立法对于抵押物转让限制性规定的演变过程 (235) (二)《物权法》对抵押物转让采用严格标准的利弊分析 (236) (三)抵押物转让的实务操作建议 (240) 二、抵押权与工程价款优先权的冲突及解决 (242) (一)工程价款优先于抵押权的法理基础 (243) (二)工程价款优先权实现时应注意的问题 (244) (三)优先受偿权与抵押权等他项权利冲突的司法救济 (245) (四)抵押权人面对优先受偿权的风险控制 (247) 三、划拨土地使用权抵押的条件及规制 (249) (一)划拨土地使用权的抵押条件 (249) (二)防止假借抵押方式变相转让划拨土地使用权 (251) 四、农村集体土地使用权抵押问题 (252) (一)农用地可否抵押 (252) (二)关于非农建设用地以及其他农村集体土地使用权的抵押问题 (253) 五、抵押权与地上新增房屋买受人的权利冲突 (255) (一) 权利冲突的根源 (255) (二)权利冲突的解决 (257) 六、土地使用权与房屋的重复抵押及其法律后果 (260) (一)《物权法》关于重复抵押的立法变化 (260) (二)重复抵押的设定方式 (261) (三)重复抵押并不必然引发权利冲突 (262) 第九章 土地违法行为及其处罚 (265) 一、土地违法行为的主要表现形式及新动向 (267) (一)土地违法行为的主要表现形式 (267) (二)土地违法行为的新动向 (271) 二、政府土地违法行为的动因分析 (275) (一)政府土地违法的主客观原因 (276) (二)对政府土地违法行为的规制建议 (281) 三、土地违法的刑事责任及追究难点分析 (285) (一)土地违法刑事责任及其构成要件 (285) (二)土地违法行为罪与非罪的界限 (287) (三)土地违法刑事责任难追究原因何在 (289) 附录 常用法律法规及司法解释 (295) 中华人民共和国物权法 (297) 中华人民共和国土地管理法 (325) 中华人民共和国土地管理法实施条例 (340) 中华人民共和国城市房地产管理法 (350) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (360) 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 (366) 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 (370) 协议出让国有土地使用权规定 (375) 划拨土地使用权管理暂行办法 (378)