法制现代化视野中的清末房地产契证制度--以南京地区房地产契证为范本的分析/同济大学

房地产契证制度是一项传统的房地产法律制度，在清末发展已相当成熟 。 本书《法制现代化视野中的清末房地产契证制度——以南京地区房地产 契证为范本的分析》从法制现代化研究的视角，以清末南京地区官契、执照 、票证等房地产契证作为分析范本，并通过与其他地区或城市(如上海、北 京、天津、四川等地) 房地产契证的对比剖析，分析研究清末房地产契证 制度与商品经济发展、城市近代化及法律现代化的关系，分析房地产契证及 其房地产规范化管理中的二元结构，发现官方和民间在房地产管理活动的互 动作用，及其这种作用所显现的法律执行的实效。 《法制现代化视野中的清末房地产契证制度——以南京地区房地产契证 为范本的分析》由曹伊清编写。

曹伊清，同济大学法学／知识产权学院副教授，法学博士。研究方向：房地产管理法，法制现代化。 曾任中等专业学校法律专业教师。1994年——2006年工作于南京市房地产市场管理处，主要从事房地产管理法和房地产行政管理制度研究。具有多年在房地产管理部门从事政策、法规制定及房地产登记、中介管理、置业担保与房地产抵押管理的实际工作经验。近年来参与国家科技支撑项目和国家重大科技专项的研究，在各类学术杂志发表论文20余篇。

序001 前言001 一、研究背景及意义002 二、研究资料与方法007 三、国内外研究现状011 第一章 清末南京房地产契证的结构与特点001 第一节 房地产契证的性质与种类001 一、房地产契证的性质001 二、南京地区房地产契证的种类008 第二节 契约的书面结构及现实指向014 一、契约的书面结构014 二、契约的作用023 三、契约的现实指向027 第三节 执照：类型与作用034 一、执照的类型034 二、执照的作用042 第四节 契证中的其他票证047 一、类型047 二、实际使用及作用052 第五节 清末南京房地产契证的特点054 一、清末南京房地产契证的主要内容和形式形成于清初054 二、清末南京房地产契证内容曰趋丰富061 三、清末南京房地产契证种类增多068 四、专门管理机构进行规范管理071 第二章 清末房地产契证的管理074 第一节 清末房地产契证的管理者：官府074 一、房地产契证管理体系074 二、实际运行中的二元结构080 第二节 房地产税收管理086 一、契税管理086 二、其他税费管理097 第三节 房地产租赁管理的特征101 一、旗租101 二、永租106 第四节 房地产契证管理的参与者110 一、官牙的作用1]0 二、中人：代表的公信力1]7 三、亲邻：契证产权的见证人120 四、地甲：半官方性质的见证130 五、契约参与者的地位133 第五节 民间习惯与房地产设典136 一、对房地产典权的法律规制136 二、习惯的强大力量：官府在典权管理上的失控141 第三章 社会转型与清末房地产契证制度146 第一节 《大清律例》与房地产契证制度146 一、大清律的规定与作用147 二、例及其他规范的影响151 第二节 西方法律文化的冲击157 一、清末法律转型中的房地产法律制度157 二、《大清民律草案》：物权法律制度的现代转型166 第三节 社会转型与清末房地产契证制度的缓慢变革175 一、社会转型时期的房地产法律制度缺乏根本改变175 二、改革中的法律制度与社会现实的背离183 第四章 房地产契证制度在清末社会的作用204 第一节 房地产契证与国家对财产权的确认204 一、房地产契证对所有权和财产流转关系的确认204 二、房地产行政管理的强化手段：官契及契尾对房地产权利的影响209 第二节 房地产契证制度与社会生活的维系238 一、房地产契证的法律效力与社会稳定之关系238 二、房地产契证对社会生活变化与法律变革的回应242 三、房地产契证的多样化与地域性246 第三节 房地产契证制度与社会经济发展259 一、近代市镇、房地产业与房地产契证制度的互动发展259 二、房地产契证制度与商品经济发展：习惯与外来影响的博弈268 第五章 变与不变：清末房地产契证制度研究的启示281 第一节 立法环境的根本性变革281 一、变法与清末社会主流意识变化281 二、立法、法典化与习惯的保留286 第二节 房地产契证制度：保留传统的私权体系292 一、基本不变的房地产契证制度292 二、房地产行政管理依然延续299 第三节 变化：契约自由及其限制305 一、契约当事人的逐步变化305 二、契约当事人与其他交易活动参与者的关系311 三、限制：政府的干预314 第四节 房地产契证制度的历史传承320 一、契约的效力320 二、当事人信赖“登记”324 三、房地产契证：产权保障的标志328 第五节 房地产契证制度与信用：现代话语分析331 一、契证的法律性与公示性332 二、房地产契证与信用意识335 三、房地产契证与信用保证341 四、房地产交易与第三方(尤其是官府)信用346 余论351 参考文献354 后记363