律师来了.3：买房、租房纠纷律师答疑（第二版）

本书具有以下特色： 第一，实用性。本书所涉房产问题，大多是作者在实际办案中遇到的法律问题，由专业的律师进行答疑，再附之相关的法律条文，帮助大家去认识和了解法律，以便运用法律武器解决自己遇到的各种难题，维护自身的合法权益。面对生活和工作中发生的实际问题，大家可以有选择地对照运用，一定会有开卷有益、醍醐灌顶的感觉，因而，非常具有实用性。 第二，便捷性。本书提炼与房产有关的最常见的小问题做目录，采取“一问一答”的形式，对各种“疑难杂症”对症下药。同时，本书还对各类问题按照科学的方式加以分类整理，方便读者查找和阅读。 第三，通俗性。编辑本书的过程中，作者始终奉行着这样一个初衷——用最通俗易懂的语言把每一个法律知识点都交代得清清楚楚，让每一位读者都能从中受益。对于每一个知识点，我们都站在读者的立场上，从具体的案例出发，律师答疑也尽可能地深入浅出，相信读者一定能看得懂。

赵星海，中国民主促进会会员，北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人，北京盈科（上海）律师事务所婚姻家事部副主任；上海市律师协会婚姻家事委员会委员，上海市律师协会实习律师面试考核官；东华大学人文学院法学兼职教授，东华大学人文学院校友会会长，东华大学法律行业校友会副会长。著有《房屋买卖案件司法观点集成》《律师来了——物业服务纠纷律师答疑》《律师来了——买房、租房纠纷律师答疑》《婚房分割四步法》《不可不知的1999个生活法律常识》多本出版物。

目录 第一章 房屋术语 1.什么是商品房？ / 004 2.内销商品房和外销商品房分别指的是什么？ / 005 3.什么是商品房销售价格备案？ / 006 4.什么是商品房预售？ / 007 5.什么是商品房现售？ / 008 6.什么是商品房销售的“五证”？ / 010 7.什么是商品房买卖合同？ / 011 8.什么是商品房买卖认购书？ / 013 9.什么是《商品房买卖合同示范文本》？ / 014 10.什么是商业贷款？ / 015 11.什么是公积金贷款？ / 016 12.什么是组合贷款？ / 017 13.什么是限购？ / 018 14.什么是限贷？ / 019 15.什么是认房又认贷？ / 023 16.什么是借名买房？经常发生借名买房的原因有哪些？ / 025 17.什么是商品房销售的“两书”？ / 026 18.什么是商品房登记的单方申请？ / 028 19.什么是商品房登记的共同申请？ / 029 20.什么是经济适用住房？ / 031 21.什么是经济适用住房收费卡制度？ / 032 22.什么是农村房屋买卖中的“地随房走”原则？ / 033 23.什么是出租人的瑕疵担保义务？ / 035 24.什么是承租人对承租房屋的优先购买权？ / 037 25.什么是公共租赁住房？ / 038 26.什么是廉租住房？ / 040 27.什么是廉租住房的货币补贴？ / 042 28.什么是廉租住房的实物配租？ / 044 29.什么是“三价合一”原则？ / 046 30.什么是“首付贷”？ / 047 31.什么是“新房限价”？ / 049 第二章 房屋买卖热点问题 第一节　商品房买卖 / 054 32.购房者购房时需要认真审查哪些资料？ / 054 33.开发商拒绝出示“五证”原件时购房者应该怎么办？ / 060 34.开发商“返本销售”的促销方式可信吗？ / 061 35.开发商“售后包租”的促销方式可信吗？ / 062 36.开发商“分拆零售”的促销方式可信吗？ / 065 37.开发商“零首付”的促销方式可信吗？ / 066 38.购房者如何理解售楼中的各种面积？ / 069 39.开发商在商品房销售广告中作出的承诺有法律约束力吗？ / 070 40.房产广告陷阱有哪些？ / 072 41.对于开发商的虚假宣传广告，购房者可以追究开发商何种法律责任？ / 073 42.商品房买卖认购书的法律效力如何？ / 075 43.商品房买卖认购书在何种情况下可以被认定为商品房买卖合同？ / 076 44.未获预售许可证时开发商出具的商品房买卖认购书有效吗？ / 078 45.商品房买卖认购书中的“定金”与“订金”有何区别？ / 082 46.商品房买卖认购书能转让吗？ / 084 47.购房者在签订商品房买卖认购书时应注意哪些事项？ / 087 48.“内部认购”行为有效吗？ / 088 49.商品房买卖合同的主要内容有哪些？ / 090 50.开发商在未取得《商品房预（销）售许可证》的情况下，与购房者签订的商品房买卖合同是否有效？ / 092 51.购房者与开发商先后签订的商品房买卖认购书与商品房买卖合同所约定的内容不一致时，应以哪个为准？ / 094 52.购房者如何向开发商索要购房发票？ / 095 53.开发商作为商品房买卖合同的一方当事人应履行哪些义务？ / 097 54.商品房买卖合同的内容约定不明确时怎么办？ / 098 55.商品房买卖合同签订后，购房者能要求退房吗？ / 101 56.退房的约定条件大致有哪些？ / 102 57.退房的法定条件有哪些？ / 104 58.开发商不履行合同义务，购房者应如何维权？ / 106 59.当事人违反合同附随义务，构成违约吗？ / 107 60.购房过程中一方当事人违约，违约金数额或者损害赔偿数额应当如何确定？ / 108 61.商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损害赔偿的计算方式，应如何处理？ / 110 62.开发商违约，购房者可以请求“双倍赔偿”吗？ / 112 63.开发商交付的房屋建筑面积和商品房买卖合同约定面积不符的，应该如何处理？ / 114 64.“一房二卖”中，开发商应先履行哪个合同？ / 118 65.“一房二卖”中，一方购房者在何种情况下可以请求宣告第二份合同无效？ / 119 66.以“假离婚”的方式购房，可能产生哪些后果？ / 120 67.什么是商品房买卖合同中的免责或限制条款？ / 122 68.在限购的情况下签署的房屋买卖合同，是否有效？ / 123 69.购买方被限购致使正式的房产买卖合同无法签署，出售方是否有权没收购买方的定金？ / 124 70.政策变化致使正式的房产买卖合同无法签署，出售方是否有权没收购买方的定金？ / 126 71.轻信别人可以“包装”，规避限购政策购房，会有哪些后果？ / 127 72.商品房预售合同需要登记吗？ / 129 73.未经登记的商品房预售合同有效吗？ / 131 74.预售合同约定：开发商违约，购房者应当在30天内解约，超过30天未提出解约的，购房者丧失解约权。该约定是否有效？ / 133 75.为什么要进行商品房预售合同登记？ / 134 76.如何查询商品房销售备案价格？ / 136 77.商品房实际销售价格高于备案价格的，房屋买卖合同是否有效？ / 138 78.商品房实际销售价格高于备案价格的，购房者是否有权要求开发商退差价？ / 140 79.商品房预售合同可以转让吗？ / 141 80.贷款不足，现金补足条款是否有效？ / 143 81.贷款政策变化导致购买方贷款无法获批准或者无法获得全额贷款的，购买方是否有权解除房屋买卖合同？ / 144 82.借款人还不起按揭贷款会有什么后果？ / 145 83.购房者申请按揭贷款一定要购买保险吗？ / 147 84.购房者申请按揭贷款应注意哪些问题？ / 148 85.个人住房公积金贷款的申请流程是什么？ / 151 86.购房者应如何查验开发商提供的《住宅质量保证书》？ / 152 87.购房者应如何查验开发商提供的《住宅使用说明书》？ / 154 88.商品房常见的质量问题有哪些？ / 156 89.房屋出现质量问题，购房者应如何维权？ / 158 90.商品房的质量保修期是多久？ / 160 91.如何理解商品房的“交付使用”？ / 163 92.“交付使用”之后，商品房损毁、灭失的风险由谁承担？ / 165 93.开发商迟延交房，购房者如何维权？ / 166 94.开发商迟延交房，购房者可以退房吗？ / 167 95.开发商迟延交房，购房者可以拒绝还房贷吗？ / 169 96.房屋交付以后，购房者多久能取得不动产权证？ / 170 97.购房合同能否署两人以上的名字？ / 172 98.在办理房地产权属证书时，开发商有哪些义务？ / 173 99.开发商的原因导致购房者无法取得不动产权属证书，购房者应如何维权？ / 175 100.对于开发商迟延办证的行为，购房者在哪些情况下不能向其主张违约责任？ / 177 101.商品房不能办理不动产权属证书的情形有哪些？ / 179 102.没有办理产权过户登记，会不会影响商品房买卖合同的效力？ / 181 103.70年土地使用权期满，购房者是否丧失房屋所有权？ / 182 104.外国人在我国的购房流程是什么？ / 184 105.商品房买卖产生纠纷可通过哪些方式和途径解决？ / 185 106.商品房买卖纠纷的当事人应去哪个法院提起诉讼？ / 188 107.商品房买卖纠纷适用什么样的诉讼时效？ / 190 108.房屋买卖合同被宣告无效或撤销会产生什么法律后果？ / 193 109.签订装修合同要注意哪些事项？ / 194 110.装修是否有保修期？ / 197 111.装修出现质量问题怎么办？ / 199 112.购买精装修房后，购房人是否可以购房时被捆绑销售为由要求开发商退还装修款？ / 200 113.什么是新房摇号积分制？ / 201 114.购买房地产公司的理财产品有风险吗？ / 203 115.开发商暴雷会影响期房交付吗？ / 204 116.购买开发商超低价抛售的楼盘有风险吗？ / 205 117.疫情期间，开发商逾期交房要承担违约责任吗？ / 206 118.购买毛坯房和精装房各有什么优缺点？ / 207 119.以“假离婚”的方式购房可行吗？ / 208 第二节　二手房买卖 / 210 120.哪些二手房不能上市交易？ / 210 121.预售的商品房可以作为二手房交易吗？ / 213 122.购房者为什么要做产调？ / 215 123.做产调的步骤是什么？ / 216 124.二手房买卖纠纷的当事人应去哪个法院起诉？ / 218 125.二手房买卖纠纷适用什么样的诉讼时效？ / 220 126.购房过程中签订“阴阳合同”能避税吗？ / 222 127.房产证和不动产权证有什么区别？ / 225 128.二手房买卖合同应该载明哪些内容？ / 228 129.签订二手房买卖合同应具备哪些条件才能生效？ / 230 130.没有办理产权过户登记，会不会影响二手房买卖合同的效力？ / 233 131.出卖者故意隐瞒房龄，购房者是否可以撤销房屋买卖合同？ / 234 132.二手房买卖合同被确认无效后如何处理？ / 236 133.卖房者“一房二卖”，先后签订的两份合同的效力如何认定？ / 237 134.借名购买政策性住房的合同有效吗？ / 238 135.借名购房有哪些风险？ / 242 136.借名买房的实际购房人和名义买房人之间是什么关系？ / 243 137.借名买房委托协议是否有效？ / 244 138.在借名买房的情况下，如何证明房子是自己的？ / 246 139.在名义购房人认可的情况下，为什么法院驳回了实际购房者确认房屋产权的诉讼请求？ / 247 140.没有购房资格能买法拍房吗？ / 248 141.买到了“凶宅”怎么办？ / 250 142.出售方故意隐瞒房屋是“凶宅”的情况，房屋买卖合同有效吗？ / 252 143.买到“凶宅”，在合同继续履行的情况下，买方能否要求卖方赔偿房屋差价损失？ / 253 144.二手房“交付使用”之后，损毁、灭失的风险由谁承担？ / 254 145.购买二手房后如何办理不动产权证？ / 256 146.房价暴涨后，卖方单方违约，买方若还想继续履行合同，该怎么办？ / 257 147.出售方承担买卖合同约定的违约金，就可以解除买卖合同吗？ / 258 148.房产不唯一就没有个税税收优惠吗？ / 260 149.二手房交易中，部分城市实施的“三价就低”政策对购房者有什么影响？ / 263 150.二手房交易中，部分城市实施的“三价合一”政策对出售方有什么影响？ / 264 151.为什么会出现一手房和二手房价格倒挂的现象？ / 266 152.如何购买法拍房？ / 266 153.购买法拍房可以贷款吗？ / 269 154.和普通的二手房交易相比，购买法拍房有哪些优势？ / 270 155.和普通的二手房交易相比，购买法拍房有哪些风险？ / 273 156.疫情期间，二手房交易中的出售方逾期交房要承担违约责任吗？ / 274 157.疫情期间，购房者逾期支付购房款要承担违约责任吗？ / 276 158.购买以继承方式取得的二手房要注意哪些问题？ / 279 159.购买以赠与方式取得的二手房要注意哪些问题？ / 282 第三节　保障性住房买卖 / 285 160.限价商品住房购房合同有什么效力？ / 285 161.申请人到期未签订两限商品住房购房合同的后果是什么？ / 286 162.限价商品住房建设单位擅自向未经区县住房保障管理部门确定的申请家庭出售两限商品住房的，该如何处理？ / 288 163.弄虚作假申请两限商品住房或者骗购取得两限商品住房的，该如何处理？ / 289 164.经济适用住房购房者如何交纳物业服务费？ / 290 165.骗购经济适用住房会有什么后果？ / 292 166.经济适用住房上市转让需要满足什么条件？ / 293 167.违规出售已购经济适用住房有什么后果？ / 296 168.已购经济适用住房上市转让的，土地出让金如何缴纳？ / 298 169.经济适用住房可以出租吗？ / 300 170.已购经济适用住房的可以再购买其他住房吗？ / 301 第四节　公有房屋买卖 / 303 171.哪些人可以购买公有房屋？ / 303 172.购买公有房屋时公共维修基金如何交纳？ / 305 173.公有房屋的权属登记机关是哪个？ / 307 174.哪些已购公有房屋可以出售？哪些已购公有房屋不得出售？ / 308 175.一般来说，出售已购公有房屋的土地出让金如何缴纳？ / 310 第五节　农村房屋买卖 / 312 176.对自建房屋所占用的宅基地，农民享有所有权吗？ / 312 177.农村房屋可以出售吗？ / 313 178.农村房屋能否继承？ / 316 179.农村房屋能否赠与？ / 316 180.城镇居民能不能购买农村房屋？ / 318 181.本集体经济组织成员购买本村房屋有哪些注意事项？ / 321 182.农村房屋共同共有人擅自卖掉房屋，其他共有人能不能追回？ / 323 183.动迁房什么时候可以出售？ / 325 184.购买动迁房有什么风险？ / 327 第三章 房屋租赁热点问题 第一节　城镇私有房屋租赁 / 332 185.出租临时建筑的，其租赁合同是否有效？ / 332 186.未取得产权证的“房东”与承租人签订的租赁合同有效吗？ / 335 187.租赁合同无效的，出租人是否可以向承租人主张占用房屋的费用？ / 337 188.租房时必须签订书面合同吗？ / 339 189.房屋租赁合同需要约定什么，未明确约定的事项应如何处理？ / 340 190.当事人未办理房屋租赁合同登记备案手续，是否影响租赁合同的效力？ / 343 191.房屋租赁合同未进行登记备案的，出租人、承租人分别要承担哪些不利后果？ / 344 第二节　房屋租赁合同的履行 / 346 192.明知房屋存在影响使用的瑕疵仍同意承租的，出租人能否免除瑕疵担保义务？ / 346 193.出租人不及时履行维修义务时，承租人是否有必要自行维修？ / 347 194.租赁期间因第三人行为影响房屋正常使用的，承租人可以直接向该第三人行使哪些权利？ / 348 195.承租人不当使用导致租赁房屋毁损的应承担哪些责任？ / 350 196.房屋发生转租后，次承租人的权利有何限制？ / 351 197.次承租人造成房屋毁损的，出租人可以追究谁的责任？ / 352 198.出租人重复签订多个租赁合同时，哪份合同将最终获得履行？ / 355 199.承租人因“出租人一屋多租”未能实现合同目的，可以采取什么维权措施？ / 357 200.承租人延期交付租金或不支付租金的，出租人应该怎么办？ / 359 201.承租人向出租人的亲友交付租金，能否视为租金已付？ / 360 202.房屋转租后，承租人不按时交纳租金的，出租人能否直接向次承租人索要租金？ / 362 203.承租人预付租金后，租赁房屋所有权发生变动，新房东可否再次向承租人索要租金？ / 364 204.承租人拒不支付租金或到期不及时腾房的，出租人是否可以扣留承租人的物品冲抵所欠租金？ / 366 205.承租人擅自装修的，是否能以出租人“实际获利”为由，要求出租人承担装修发生的费用？ / 367 206.承租人经出租人同意装修租赁房屋的，租赁期限届满后，装修物应如何处理？ / 369 207.承租人经出租人同意装修租赁房屋的，租赁期内解除合同时，装修物应如何处理？ / 371 208.承租人经出租人同意装修租赁房屋，此后发现合同无效的，装修物应如何处理？ / 373 209.在什么情况下出租人有权提前收回房屋？ / 375 210.在什么情况下承租人有权提前退租？ / 378 211.什么是承租人对承租房屋的优先购买权？ / 380 212.局部承租人是否可以主张整个租赁房屋的优先购买权？ / 381 213.共有人优先购买权和承租人优先购买权发生竞合时，何者优先？ / 383 214.承租人优先购买权能否转让和继承？ / 385 215.次承租人是否具有优先购买权？ / 386 216.在租赁合同中写明放弃优先购买权的，事后承租人能否反悔？ / 387 217.委托拍卖或司法拍卖的租赁房屋，承租人能否主张优先购买权？ / 388 218.租赁期内实现房屋抵押权的，承租人能否主张优先购买权？ / 390 219.出租人将房屋出卖给善意第三人，并办理过户登记，承租人是否可以基于优先购买权向出租人主张损害赔偿责任？ / 392 220.租赁期内新设立的房屋抵押权，一旦债权人要求实现抵押权，租赁关系是否继续有效？ / 393 221.租赁设有抵押的房屋有什么风险？ / 394 222.原书面租赁合同期满后，出租人与承租人口头续租是否有效？ / 395 223.当事人解除租赁合同为什么要履行通知义务？ / 396 224.租赁合同终止后，承租人拒不返还租赁房屋的，出租人是否可以采取撬开门锁等方式强行驱逐？ / 399 225.如果租赁期间发生失火或漏水给第三人造成损害，应如何分担责任？ / 400 226.租赁房屋的物业服务费应该由谁来承担？ / 403 227.拖欠物业服务费的，物业服务公司可以找谁索要？ / 404 228.房屋租赁合同中“天价违约金”的约定是否有效？ / 405 229.出租人违约且支付违约金后，承租人是否可以要求其继续履行合同？ / 406 230.租赁合同中守约方能否同时主张违约金和定金？ / 408 231.守约方能否同时主张违约金与损害赔偿金？ / 410 232.守约方能否同时主张定金与损害赔偿金？ / 412 233.因房屋租赁发生纠纷的，当事人最晚应在什么时候起诉？ / 413 234.如何判断最晚起诉时间是否已过？ / 414 235.在房屋租赁合同纠纷中，当事人向法院起诉需要具备哪些条件？ / 417 236.因房屋租赁发生纠纷，当事人应该去哪个法院起诉？ / 419 237.在房屋租赁合同纠纷中，原告起诉需要提交哪些材料？ / 421 238.房屋租赁合同纠纷的起诉状需要包括哪些内容？ / 423 239.房屋租赁纠纷诉讼，诉讼费用如何结算？由谁负担？ / 424 240.疫情期间，承租人能否以不可抗力为由解除房屋租赁合同？ / 427 241.承租人能否以疫情期间收入减少属于不可抗力为由，要求减免租金？ / 430 242.疫情期间，商铺承租人逾期支付租金要承担违约责任吗？ / 433 243.经房东同意的装饰装修，租赁合同解除后，无法拆除的装饰装修物该如何处置？ / 435 244.未经房东同意的装饰装修，无法拆除的装饰装修物该如何处置？ / 436 245.租赁合同到期后，无法拆除的添附物如何处置？ / 437 第三节　城镇公有房屋租赁 / 439 246.公有房屋是否可以擅自转租？ / 439 247.公有房屋租赁是否可以继承？ / 440 248.在什么情况下，公有房屋可以变更承租人？ / 441 249.公有房屋承租人死亡后，共同居住人中如何确定新的承租人？ / 444 250.公有房屋承租人死亡时没有同住人的，如何确定新的承租人？ / 447 251.公有房屋差价交换有什么限制？ / 449 252.承租公有房屋，会影响新房的摇号积分吗？ / 451 第四节　廉租住房租赁 / 451 253.申请城镇廉租住房的流程是什么？ / 451 254.廉租住房协议有哪些内容？ / 458 255.廉租住房能不能转租？ / 460 256.家庭在申请和使用廉租住房期间有哪些义务？违反各项义务的后果分别是什么？ / 462 第五节　公共租赁住房 / 466 257.申请公共租赁住房的流程是什么？ / 466 258.公共租赁住房协议有哪些内容？ / 471 259.公共租赁住房的租赁期限一般是多久？期满后承租人该怎么办？ / 473 260.承租人合法取得公共租赁住房后，在哪些情况下会被要求退回住房？ / 475 261.承租人违反公共租赁住房有关规定，会受到哪些处罚？ / 478 第六节　农村房屋租赁 / 481 262.农村房屋租赁合同可以采用哪些形式？ / 481 263.农村房屋租赁合同需要约定什么，未明确约定的事项怎么处理？ / 483 264.农村房屋“以租代买”能否行得通？ / 487 265.“买卖不破租赁”原则对农村房屋还适用吗？ / 488 266.农村房屋租赁期间，租赁房屋被征收的，承租人能否获得征收补偿？ / 490 267.农村房屋租赁合同纠纷起诉状需要包括哪些内容？ / 493 目录 第一章 房屋术语 1.什么是商品房？ / 004 2.内销商品房和外销商品房分别指的是什么？ / 005 3.什么是商品房销售价格备案？ / 006 4.什么是商品房预售？ / 007 5.什么是商品房现售？ / 008 6.什么是商品房销售的“五证”？ / 010 7.什么是商品房买卖合同？ / 011 8.什么是商品房买卖认购书？ / 013 9.什么是《商品房买卖合同示范文本》？ / 014 10.什么是商业贷款？ / 015 11.什么是公积金贷款？ / 016 12.什么是组合贷款？ / 017 13.什么是限购？ / 018 14.什么是限贷？ / 019 15.什么是认房又认贷？ / 0216.什么是借名买房？经常发生借名买房的原因有哪些？ / 025 17.什么是商品房销售的“两书”？ / 026 18.什么是商品房登记的单方申请？ / 028 19.什么是商品房登记的共同申请？ / 029 20.什么是经济适用住房？ / 031 21.什么是经济适用住房收费卡制度？ / 032 22.什么是农村房屋买卖中的“地随房走”原则？ / 033 23.什么是出租人的瑕疵担保义务？ / 035 24.什么是承租人对承租房屋的优先购买权？ / 037 25.什么是公共租赁住房？ / 038 26.什么是廉租住房？ / 040 27.什么是廉租住房的货币补贴？ / 042 28.什么是廉租住房的实物配租？ / 044 29.什么是“三价合一”原则？ / 046 30.什么是“首付贷”？ / 047 31.什么是“新房限价”？ / 049 第二章 房屋买卖热点问题 第一节　商品房买卖 / 054 32.购房者购房时需要认真审查哪些资料？ / 054 33.开发商拒绝出示“五证”原件时购房者应该怎么办？ / 060 34.开发商“返本销售”的促销方式可信吗？ / 061 35.开发商“售后包租”的促销方式可信吗？ / 062 36.开发商“分拆零售”的促销方式可信吗？ / 065 37.开发商“零首付”的促销方式可信吗？ / 066 38.购房者如何理解售楼中的各种面积？ / 069 39.开发商在商品房销售广告中作出的承诺有法律约束力吗？ / 070 40.房产广告陷阱有哪些？ / 072 41.对于开发商的虚假宣传广告，购房者可以追究开发商何种法律责任？ / 073 42.商品房买卖认购书的法律效力如何？ / 075 43.商品房买卖认购书在何种情况下可以被认定为商品房买卖合同？ / 076 44.未获预售许可证时开发商出具的商品房买卖认购书有效吗？ / 078 45.商品房买卖认购书中的“定金”与“订金”有何区别？ / 082 46.商品房买卖认购书能转让吗？ / 084 47.购房者在签订商品房买卖认购书时应注意哪些事项？ / 087 48.“内部认购”行为有效吗？ / 088 49.商品房买卖合同的主要内容有哪些？ / 090 50.开发商在未取得《商品房预（销）售许可证》的情况下，与购房者签订的商品房买卖合同是否有效？ / 092 51.购房者与开发商先后签订的商品房买卖认购书与商品房买卖合同所约定的内容不一致时，应以哪个为准？ / 094 52.购房者如何向开发商索要购房发票？ / 095 53.开发商作为商品房买卖合同的一方当事人应履行哪些义务？ / 097 54.商品房买卖合同的内容约定不明确时怎么办？ / 098 55.商品房买卖合同签订后，购房者能要求退房吗？ / 101 56.退房的约定条件大致有哪些？ / 102 57.退房的法定条件有哪些？ / 104 58.开发商不履行合同义务，购房者应如何维权？ / 106 59.当事人违反合同附随义务，构成违约吗？ / 107 60.购房过程中一方当事人违约，违约金数额或者损害赔偿数额应当如何确定？ / 108 61.商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损害赔偿的计算方式，应如何处理？ / 110 62.开发商违约，购房者可以请求“双倍赔偿”吗？ / 112 63.开发商交付的房屋建筑面积和商品房买卖合同约定面积不符的，应该如何处理？ / 114 64.“一房二卖”中，开发商应先履行哪个合同？ / 118 65.“一房二卖”中，一方购房者在何种情况下可以请求宣告第二份合同无效？ / 119 66.以“假离婚”的方式购房，可能产生哪些后果？ / 120 67.什么是商品房买卖合同中的免责或限制条款？ / 122 68.在限购的情况下签署的房屋买卖合同，是否有效？ / 123 69.购买方被限购致使正式的房产买卖合同无法签署，出售方是否有权没收购买方的定金？ / 124 70.政策变化致使正式的房产买卖合同无法签署，出售方是否有权没收购买方的定金？ / 126 71.轻信别人可以“包装”，规避限购政策购房，会有哪些后果？ / 127 72.商品房预售合同需要登记吗？ / 129 73.未经登记的商品房预售合同有效吗？ / 131 74.预售合同约定：开发商违约，购房者应当在30天内解约，超过30天未提出解约的，购房者丧失解约权。该约定是否有效？ / 133 75.为什么要进行商品房预售合同登记？ / 134 76.如何查询商品房销售备案价格？ / 136 77.商品房实际销售价格高于备案价格的，房屋买卖合同是否有效？ / 138 78.商品房实际销售价格高于备案价格的，购房者是否有权要求开发商退差价？ / 140 79.商品房预售合同可以转让吗？ / 141 80.贷款不足，现金补足条款是否有效？ / 143 81.贷款政策变化导致购买方贷款无法获批准或者无法获得全额贷款的，购买方是否有权解除房屋买卖合同？ / 144 82.借款人还不起按揭贷款会有什么后果？ / 145 83.购房者申请按揭贷款一定要购买保险吗？ / 147 84.购房者申请按揭贷款应注意哪些问题？ / 148 85.个人住房公积金贷款的申请流程是什么？ / 151 86.购房者应如何查验开发商提供的《住宅质量保证书》？ / 152 87.购房者应如何查验开发商提供的《住宅使用说明书》？ / 154 88.商品房常见的质量问题有哪些？ / 156 89.房屋出现质量问题，购房者应如何维权？ / 158 90.商品房的质量保修期是多久？ / 160 91.如何理解商品房的“交付使用”？ / 163 92.“交付使用”之后，商品房损毁、灭失的风险由谁承担？ / 165 93.开发商迟延交房，购房者如何维权？ / 166 94.开发商迟延交房，购房者可以退房吗？ / 167 95.开发商迟延交房，购房者可以拒绝还房贷吗？ / 169 96.房屋交付以后，购房者多久能取得不动产权证？ / 170 97.购房合同能否署两人以上的名字？ / 172 98.在办理房地产权属证书时，开发商有哪些义务？ / 173 99.开发商的原因导致购房者无法取得不动产权属证书，购房者应如何维权？ / 175 100.对于开发商迟延办证的行为，购房者在哪些情况下不能向其主张违约责任？ / 177 101.商品房不能办理不动产权属证书的情形有哪些？ / 179 102.没有办理产权过户登记，会不会影响商品房买卖合同的效力？ / 181 103.70年土地使用权期满，购房者是否丧失房屋所有权？ / 182 104.外国人在我国的购房流程是什么？ / 184 105.商品房买卖产生纠纷可通过哪些方式和途径解决？ / 185 106.商品房买卖纠纷的当事人应去哪个法院提起诉讼？ / 188 107.商品房买卖纠纷适用什么样的诉讼时效？ / 190 108.房屋买卖合同被宣告无效或撤销会产生什么法律后果？ / 193 109.签订装修合同要注意哪些事项？ / 194 110.装修是否有保修期？ / 197 111.装修出现质量问题怎么办？ / 199 112.购买精装修房后，购房人是否可以购房时被捆绑销售为由要求开发商退还装修款？ / 200 113.什么是新房摇号积分制？ / 201 114.购买房地产公司的理财产品有风险吗？ / 203 115.开发商暴雷会影响期房交付吗？ / 204 116.购买开发商超低价抛售的楼盘有风险吗？ / 205 117.疫情期间，开发商逾期交房要承担违约责任吗？ / 206 118.购买毛坯房和精装房各有什么优缺点？ / 207 119.以“假离婚”的方式购房可行吗？ / 208 第二节　二手房买卖 / 210 120.哪些二手房不能上市交易？ / 210 121.预售的商品房可以作为二手房交易吗？ / 213 122.购房者为什么要做产调？ / 215 123.做产调的步骤是什么？ / 216 124.二手房买卖纠纷的当事人应去哪个法院起诉？ / 218 125.二手房买卖纠纷适用什么样的诉讼时效？ / 220 126.购房过程中签订“阴阳合同”能避税吗？ / 222 127.房产证和不动产权证有什么区别？ / 225 128.二手房买卖合同应该载明哪些内容？ / 228 129.签订二手房买卖合同应具备哪些条件才能生效？ / 230 130.没有办理产权过户登记，会不会影响二手房买卖合同的效力？ / 233 131.出卖者故意隐瞒房龄，购房者是否可以撤销房屋买卖合同？ / 234 132.二手房买卖合同被确认无效后如何处理？ / 236 133.卖房者“房二卖”，先后签订的两份合同的效力如何认定？ / 237 134.借名购买政策性住房的合同有效吗？ / 238 135.借名购房有哪些风险？ / 242 136.借名买房的实际购房人和名义买房人之间是什么关系？ / 243 137.借名买房委托协议是否有效？ / 244 138.在借名买房的情况下，如何证明房子是自己的？ / 246 139.在名义购房人认可的情况下，为什么法院驳回了实际购房者确认房屋产权的诉讼请求？ / 247 140.没有购房资格能买法拍房吗？ / 248 141.买到了“凶宅”怎么办？ / 250 142.出售方故意隐瞒房屋是“凶宅”的情况，房屋买卖合同有效吗？ / 252 143.买到“凶宅”，在合同继续履行的情况下，买方能否要求卖方赔偿房屋差价损失？ / 253 144.二手房“交付使用”之后，损毁、灭失的风险由谁承担？ / 254 145.购买二手房后如何办理不动产权证？ / 256 146.房价暴涨后，卖方单方违约，买方若还想继续履行合同，该怎么办？ / 257 147.出售方承担买卖合同约定的违约金，就可以解除买卖合同吗？ / 258 148.房产不唯一就没有个税税收优惠吗？ / 260 149.二手房交易中，部分城市实施的“三价就低”政策对购房者有什么影响？ / 263 150.二手房交易中，部分城市实施的“三价合一”政策对出售方有什么影响？ / 264 151.为什么会出现一手房和二手房价格倒挂的现象？ / 266 152.如何购买法拍房？ / 266 153.购买法拍房可以贷款吗？ / 269 154.和普通的二手房交易相比，购买法拍房有哪些优势？ / 270 155.和普通的二手房交易相比，购买法拍房有哪些风险？ / 273 156.疫情期间，二手房交易中的出售方逾期交房要承担违约责任吗？ / 274 157.疫情期间，购房者逾期支付购房款要承担违约责任吗？ / 276 158.购买以继承方式取得的二手房要注意哪些问题？ / 279 159.购买以赠与方式取得的二手房要注意哪些问题？ / 282 第三节　保障性住房买卖 / 285 160.限价商品住房购房合同有什么效力？ / 285 161.申请人到期未签订两限商品住房购房合同的后果是什么？ / 286 162.限价商品住房建设单位擅自向未经区县住房保障管理部门确定的申请家庭出售两限商品住房的，该如何处理？ / 288 163.弄虚作假申请两限商品住房或者骗购取得两限商品住房的，该如何处理？ / 289 164.经济适用住房购房者如何交纳物业服务费？ / 290 165.骗购经济适用住房会有什么后果？ / 292 166.经济适用住房上市转让需要满足什么条件？ / 293 167.违规出售已购经济适用住房有什么后果？ / 296 168.已购经济适用住房上市转让的，土地出让金如何缴纳？ / 298 169.经济适用住房可以出租吗？ / 300 170.已购经济适用住房的可以再购买其他住房吗？ / 301 第四节　公有房屋买卖 / 303 171.哪些人可以购买公有房屋？ / 303 172.购买公有房屋时公共维修基金如何交纳？ / 305 173.公有房屋的权属登记机关是哪个？ / 307 174.哪些已购公有房屋可以出售？哪些已购公有房屋不得出售？ / 308 175.一般来说，出售已购公有房屋的土地出让金如何缴纳？ / 310 第五节　农村房屋买卖 / 312 176.对自建房屋所占用的宅基地，农民享有所有权吗？ / 312 177.农村房屋可以出售吗？ / 313 178.农村房屋能否继承？ / 316 179.农村房屋能否赠与？ / 316 180.城镇居民能不能购买农村房屋？ / 318 181.本集体经济组织成员购买本村房屋有哪些注意事项？ / 321 182.农村房屋共同共有人擅自卖掉房屋，其他共有人能不能追回？ / 323 183.动迁房什么时候可以出售？ / 325 184.购买动迁房有什么风险？ / 327 第三章 房屋租赁热点问题 第一节　城镇私有房屋租赁 / 332 185.出租临时建筑的，其租赁合同是否有效？ / 332 186.未取得产权证的“房东”与承租人签订的租赁合同有效吗？ / 335 187.租赁合同无效的，出租人是否可以向承租人主张占用房屋的费用？ / 337 188.租房时必须签订书面合同吗？ / 339 189.房屋租赁合同需要约定什么，未明确约定的事项应如何处理？ / 340 190.当事人未办理房屋租赁合同登记备案手续，是否影响租赁合同的效力？ / 343 191.房屋租赁合同未进行登记备案的，出租人、承租人分别要承担哪些不利后果？ / 344 第二节　房屋租赁合同的履行 / 346 192.明知房屋存在影响使用的瑕疵仍同意承租的，出租人能否免除瑕疵担保义务？ / 346 193.出租人不及时履行维修义务时，承租人是否有必要自行维修？ / 347 194.租赁期间因第三人行为影响房屋正常使用的，承租人可以直接向该第三人行使哪些权利？ / 348 195.承租人不当使用导致租赁房屋毁损的应承担哪些责任？ / 350 196.房屋发生转租后，次承租人的权利有何限制？ / 351 197.次承租人造成房屋毁损的，出租人可以追究谁的责任？ / 352 198.出租人重复签订多个租赁合同时，哪份合同将最终获得履行？ / 355 199.承租人因“出租人一屋多租”未能实现合同目的，可以采取什么维权措施？ / 357 200.承租人延期交付租金或不支付租金的，出租人应该怎么办？ / 359 201.承租人向出租人的亲友交付租金，能否视为租金已付？ / 360 202.房屋转租后，承租人不按时交纳租金的，出租人能否直接向次承租人索要租金？ / 362 203.承租人预付租金后，租赁房屋所有权发生变动，新房东可否再次向承租人索要租金？ / 364 204.承租人拒不支付租金或到期不及时腾房的，出租人是否可以扣留承租人的物品冲抵所欠租金？ / 366 205.承租人擅自装修的，是否能以出租人“实际获利”为由，要求出租人承担装修发生的费用？ / 367 206.承租人经出租人同意装修租赁房屋的，租赁期限届满后，装修物应如何处理？ / 369 207.承租人经出租人同意装修租赁房屋的，租赁期内解除合同时，装修物应如何处理？ / 371 208.承租人经出租人同意装修租赁房屋，此后发现合同无效的，装修物应如何处理？ / 373 209.在什么情况下出租人有权提前收回房屋？ / 375 210.在什么情况下承租人有权提前退租？ / 378 211.什么是承租人对承租房屋的优先购买权？ / 380 212.局部承租人是否可以主张整个租赁房屋的优先购买权？ / 381 213.共有人优先购买权和承租人优先购买权发生竞合时，何者优先？ / 383 214.承租人优先购买权能否转让和继承？ / 385 215.次承租人是否具有优先购买权？ / 386 216.在租赁合同中写明放弃优先购买权的，事后承租人能否反悔？ / 387 217.委托拍卖或司法拍卖的租赁房屋，承租人能否主张优先购买权？ / 388 218.租赁期内实现房屋抵押权的，承租人能否主张优先购买权？ / 390 219.出租人将房屋出卖给善意第三人，并办理过户登记，承租人是否可以基于优先购买权向出租人主张损害赔偿责任？ / 392 220.租赁期内新设立的房屋抵押权，一旦债权人要求实现抵押权，租赁关系是否继续有效？ / 393 221.租赁设有抵押的房屋有什么风险？ / 394 222.原书面租赁合同期满后，出租人与承租人口头续租是否有效？ / 395 223.当事人解除租赁合同为什么要履行通知义务？ / 396 224.租赁合同终止后，承租人拒不返还租赁房屋的，出租人是否可以采取撬开门锁等方式强行驱逐？ / 399 225.如果租赁期间发生失火或漏水给第三人造成损害，应如何分担责任？ / 400 226.租赁房屋的物业服务费应该由谁来承担？ / 403 227.拖欠物业服务费的，物业服务公司可以找谁索要？ / 404 228.房屋租赁合同中“天价违约金”的约定是否有效？ / 405 229.出租人违约且支付违约金后，承租人是否可以要求其继续履行合同？ / 406 230.租赁合同中守约方能否同时主张违约金和定金？ / 408 231.守约方能否同时主张违约金与损害赔偿金？ / 410 232.守约方能否同时主张定金与损害赔偿金？/ 412 233.因房屋租赁发生纠纷的，当事人最晚应在什么时候起诉？ / 413 234.如何判断最晚起诉时间是否已过？ / 414 235.在房屋租赁合同纠纷中，当事人向法院起诉需要具备哪些条件？ / 417 236.因房屋租赁发生纠纷，当事人应该去哪个法院起诉？ / 419 237.在房屋租赁合同纠纷中，原告起诉需要提交哪些材料？ / 421 238.房屋租赁合同纠纷的起诉状需要包括哪些内容？ / 423 239.房屋租赁纠纷诉讼，诉讼费用如何结算？由谁负担？ / 424 240.疫情期间，承租人能否以不可抗力为由解除房屋租赁合同？ / 427 241.承租人能否以疫情期间收入减少属于不可抗力为由，要求减免租金？ / 430 242.疫情期间，商铺承租人逾期支付租金要承担违约责任吗？ / 433 243.经房东同意的装饰装修，租赁合同解除后，无法拆除的装饰装修物该如何处置？ / 435 244.未经房东同意的装饰装修，无法拆除的装饰装修物该如何处置？ / 436 245.租赁合同到期后，无法拆除的添附物如何处置？ / 437 第三节　城镇公有房屋租赁 / 439 246.公有房屋是否可以擅自转租？ / 439 247.公有房屋租赁是否可以继承？ / 440 248.在什么情况下，公有房屋可以变更承租人？ / 441 249.公有房屋承租人死亡后，共同居住人中如何确定新的承租人？ / 444 250.公有房屋承租人死亡时没有同住人的，如何确定新的承租人？ / 447 251.公有房屋差价交换有什么限制？ / 449 252.承租公有房屋，会影响新房的摇号积分吗？ / 451 第四节　廉租住房租赁 / 451 253.申请城镇廉租住房的流程是什么？ / 451 254.廉租住房协议有哪些内容？ / 458 255.廉租住房能不能转租？ / 460 256.家庭在申请和使用廉租住房期间有哪些义务？违反各项义务的后果分别是什么？ / 462 第五节　公共租赁住房 / 466 257.申请公共租赁住房的流程是什么？ / 466 258.公共租赁住房协议有哪些内容？ / 471 259.公共租赁住房的租赁期限一般是多久？期满后承租人该怎么办？ / 473 260.承租人合法取得公共租赁住房后，在哪些情况下会被要求退回住房？ / 475 261.承租人违反公共租赁住房有关规定，会受到哪些处罚？ / 478 第六节　农村房屋租赁 / 481 262.农村房屋租赁合同可以采用哪些形式？ / 481 263.农村房屋租赁合同需要约定什么，未明确约定的事项怎么处理？ / 483 264.农村房屋“以租代买”能否行得通？ / 487 265.“买卖不破租赁”原则对农村房屋还适用吗？ / 488 266.农村房屋租赁期间，租赁房屋被征收的，承租人能否获得征收补偿？ / 490 267.农村房屋租赁合同纠纷起诉状需要包括哪些内容？ / 493