解读物业管理常见疑难法律问题

物业管理规范化日益受到重视，物业管理水平也 日渐提高。在业主普遍关心物业管理质量和水平的同 时，物业公司提高自身管理水平和精细化程度的需求 也进一步加大，同时，物业管理双方产生的问题和纠 纷也层出不穷。作者团队从这些年公众咨询的众多法 律问题中精选出大家提问最多的问题，分门别类，详 细解答，汇集成此书，杨晓刚编著的《解读物业管理 常见疑难法律问题》内容贴合生活，文笔生动，解释 全面，这样一旦遇到类似的情况，就可以按图索骥， 方便地找到答案了。

杨晓刚，北京中勉律师事务所主任律师，北京市律师协会物业管理专业委员会秘书长，《中国物业管理》杂志社顾问，北京市物业纠纷调解委员会委员，顾问，中国北京人民广播电台新闻广播、（FM100．6）法眼观察栏目特约主持人。

一 业主篇 01业主在物业管理活动中享有哪些权利，履行哪些义务？ 02业主是否有权更换物业公司？ 03业主能自行管理小区吗？ 04房屋转让后，新业主应当与物业公司签订物业服务合同吗？ 05业主对小区共有部分的权利、义务是什么？ 06小区配套设施不完善，如何解决？ 07小区哪些面积属于公用建筑分摊面积？ 08小区绿地归谁所有？ 09露台归单个购房业主，还是归全体业主共有？ 10开发商有权将商品房楼顶平台卖与某业主吗？ 11小区地下室属于谁所有？ 12地下室属于人防工程吗？ 13人防工程的所有权归谁所有？ 14公房出售给个人后，房屋共用部分、共用设施损坏由谁修理？ 15物业管理区域共用部位如何向业主移交？ 16业主自封阳台对吗？ 17业主占用共用走廊，对吗？ 18房屋漏水，责任谁担？ 19管道漏水，物业公司担责吗？ 20业主房屋出现霉点，责任谁承担？ 21业主房屋出现裂缝，物业公司应当维修吗？ 22楼上漏水给楼下业主造成损失，责任谁承担？ 23空调滴水影响他人休息，谁负责任？ 24业主家中供暖设备跑水，物业公司承担责任吗？ 25噪声扰民，物业公司赔偿吗？ 26开发商安装的空调噪声严重超标怎么办？ 27小区电梯事故产生纠纷，如何处理？ 28商品房专项维修资金的所有权归谁，应当如何支配使用？ 29业主房屋转让，专项维修资金如何处理？ 30出售公房如何交纳专项维修资金？ 31装饰装修房屋，应当告知物业公司吗？ 32业主向物业公司提出中止供暖，应当交纳供暖费吗？ 33如何区分开发商保修期限？ 34小区业主的住宅可以商用吗？ 35一层业主是否能私开小卖部？ 36一层业主是否交纳电梯费？ 37小区广告收益，业主应该主张权利吗？ 38业主对物业公司不满，如何通过诉讼维权？ 39什么是业主决定共同事项公共决策平台？ 40业主一卡通的主要功能有哪些？ 41业主需要在一卡通中交存物业费吗？ 42如何处理业主与物业公司之间发生的矛盾？ 43业主晨练过程中，因市政路旁大树枯枝砸伤，物业公司需要赔偿吗？ 44业主在园区公共绿地里种菜，物业公司有权管理吗？ 45顶层业主新房屋顶漏水，物业公司需要赔偿吗？ 二 业主大会、业主委员会篇 46首次业主大会如何成立？ 47业主大会的权利范围有哪些？ 三、物业公司篇 四 人身财产安全篇 五 物业费用篇 六 停车服务管理篇