最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用·房地产卷

本书基本内容主要分为 以下几个版块：【指导性案 例】书中所选案例是以最高 人民法院指导性案例、公报 案例为主。【裁判规则】通 过对案件争议焦点所涉法律 问题进行评析，形成裁判结 论所确立的规则，对法官在 同类案件中认定事实、适用 法律具有较大的参考、规范 作用。【规则理解】以超越 个案审判的视野，研究案例 所体现的法律规则、法律原 理、法律精神以及裁判方法 、裁判理念等核心价值，达 到将裁判规则适用于类案的 效果。【拓展适用】对相关 理论问题进行系统梳理和深 入探讨，全面阐释裁判规则 的精髓，拓宽法官、检察官 、律师等法律工作者发现问 题、解决问题的渠道。本次 根据最新的民法典及相关司 法解释中涉及房地产的相关 内容进行修订，并更新了部 分公报案例和指导案例。

何东宁，男，1966年生，湖南慈利人，法律硕士，全国审判业务专家。现任最高人民法院审判员、审判长、执行局行政执行室主任。 1984年至1994年在湖南省慈利县江垭、溪口等人民法庭、湖南省慈利县人民法院工作，历任书记员、助理审判员、审判员、副庭长、庭长；1994年至2008年在湖南省张家界市中级人民法院和湖南省高级人民法院工作，历任助理审判员、审判员、办公室副主任、执行裁判庭副庭长；2008年7月至2012年8月在最高人民法院审判监督庭工作，历任助理审判员、审判员、审判长，2012年8月至今任现职。 与人合著有：《民商审判疑难问题解析与典型案例指导》《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用》（担保卷）、（公司卷）、（合同卷一）、（合同卷二）、（合同卷三）、（合同卷四）、（婚姻家庭卷）、（劳动争议卷）、（房地产卷）、（侵权赔偿卷一）、（侵权赔偿卷二）、（民事诉讼卷）（上下册）、《存单纠纷审判实务及判例研究》《民事再审程序新问题裁判标准》《新民事诉讼法再审程序疑难问题解答与裁判指导》《新民事诉讼法再审程序问题裁判标准》等十多部著作。在《人民司法》《法律适用》《判解研究》等刊物上发表论文二十多篇。

第一章 国有土地使用权出让 规则1：国有土地使用权出让合同被解除，受让方已承担违约责任后，可以请求重新受让土地或请求依法退还已支付的土地出让金 规则2：国家某些政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除，但不影响和限制合同的效力 规则3：土地使用权出让合同部分无效，并不影响其他部分的效力，其他合同条款仍然有效 第二章 房地产合作开发 规则4：房地产合作开发中，因优化设计而新增的面积，当事人对此无约定的适用公平原则确定各自比例 规则5：当事人签订房地产合作投资开发合同时无房地产开发资质，但事后对所存在缺陷予以弥补，所签合作投资开发房地产合同应为有效 规则6：项目合作协议中未对分阶段分利作出约定，一方当事人主张以现阶段盈利分配合作利润缺乏合同依据 第三章 房地产转让 规则7：当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效 规则8：受让人在知道或者应当知道所受让的房地产属于国有资产，且未依法进行报批和评估的情况下，仍以明显不当的低价受让该房地产的，不属于善意受让人 第四章 土地征收 规则9：当事人约定改变经政府批准的征地用途，违反《土地管理法》中有关国有土地用途的强制性规定，损害国家和社会公共利益，约定改变征地用途条款应认定无效 第五章 建设工程施工合同 规则10：建设工程施工合同纠纷案件的当事人对工程造价、材料价格等有争议，基于有明确约定且经价格鉴定机构鉴定，经法院质证，如当事人对鉴定意见没有提出充分的相反证据和反驳理由的，应认定该鉴定意见具有证明力 规则11：不能以当事人选择适用的建设工程施工合同格式文本中的通用条款为据，简单推定发包人认可以承包人报送的竣工结算文件为确定工程款数额的依据 第六章 建设工程备案合同 规则12：当事人就同一建设工程签订两份不同版本的合同。发生争议时应当以备案的中标合同文本而非以存档合同文本作为结算工程价款的依据 规则13：在当事人存在多份施工合同且均无效的情况下。一般应参照符合当事人真实意思表示并且实际履行的合同作为工程价款结算依据 第七章 建设工程价款优先受偿权 规则14：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交悄痨屋 规则15：建设工程施工中形成的债权可以转让，受让人在有效期内可以行使对该建筑的优先受偿权 规则16：发包人以承包人起诉行使建设工程价款优先受偿权超过除斥期间为由进行抗辩的，人民法院不予支持 第八章 商品房预售合同 规则17：交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为认定开发商不违约或者免除违约责任的理由 第九章 分割商铺买卖 规则18：在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制 第十章 房屋买卖 规则19：房屋代管人在未征得所有人同意的情况下，以自己的名义出卖他人房产，侵害了他人房屋所有权 规则20：当事人没有订立书面房屋买卖协议，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况综合考量 规则21：买方通过正当途径获取房源信息的，有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，不属“跳单”违约行为 第十一章 房屋买卖的瑕疵责任 规则22：房屋买受人因房屋存在质量缺陷向出卖人主张修复等民事责任的，应予以支持 规则23：房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积违反商品房买卖合同约定面积的，可适用商品房销售管理办法的有关规定返还房款 第十二章 城市房屋拆迁补偿 规则24：对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿，不仅仅包括金钱给付，而且包括在特定身份关系下的居住使用权益