房地产企业全流程税务问题与应对实战

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屠建清 财税、审计、内控与风险管理专家，高-级企业培训师、高-级管理咨询师。 曾任杭州富特带钢有限公司和舟山市海山密封材料有限公司财务总监、浙江天孚会计师事务所副所长、湖州审计师事务所等特约审计和制造、建筑、房地产等企业财务管理高-级顾问等；现任北京中宝投资顾问有限公司企业管理高-级顾问、海轩商学院财务管理高-级顾问、北京解税宝科技有限公司税务专家库成员、中国管理科学研究院商学院客座教授，浙江省总会计师协会理事、舟山市工作委员会副会长。 曾在省级以上刊物发表论文100余篇，著有《企业内部管理与风险控制实战》《新税法下企业财税风险防控与纳税筹划》《新企业会计准则详解与案例分析》。主讲课程：财务、会计、税务、内审、内控、预算、风险、资本、非财、成本等。

目录 第 1章 新税收政策解读与应用 1.1 《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》解读与应用/1 1.1.1 政策要点 1 1.1.2 解读与应用 3 1.2 《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》解读与应用/6 1.2.1 政策要点 6 1.2.2 解读与应用 7 1.3 《财政部 税务总局关于扩大固定资产加速折旧优惠政策适用范围的公告》解读与应用/7 1.3.1 政策要点 7 1.3.2 政策解读与应用 8 1.4 《国家税务总局关于异常增值税扣税凭证管理等有关事项的公告》解读与应用/12 1.4.1 政策要点与解读 12 1.4.2 政策应用 18 1.5 创业投资企业税收优惠政策要点解读/20 1.5.1 政策要点 20 1.5.2 政策解读与应用 20 1.6 房地产企业内部资金无偿借贷税务新政策/21 1.6.1 新准则适用范围 21 1.6.2 新准则修订变化 21 1.6.3 政策应用 23 第 2章 房地产企业并购、拿地税务政策解读 2.1 房地产企业并购税务政策解读/25 2.1.1 “营改增”后土地增值税 25 2.1.2 “营改增”后视同销售房地产的土地增值税 26 2.1.3 “营改增”后转让房地产税金扣除 27 2.1.4 “营改增”后建筑安装工程费 27 2.2 房地产企业拿地税务政策解读/28 2.2.1 城镇土地使用税解读 28 2.2.2 耕地占用税解读 28 2.2.3 印花税解读 29 2.2.4 契税解读 29 第3章 房地产企业并购税务问题与应对 3.1 房地产企业并购及其特点/30 3.1.1 房地产行业的并购现象 30 3.1.2 房地产企业的并购特点 30 3.2 房地产行业并购过程中的税务问题/31 3.2.1 内部并购：逃税 31 3.2.2 行业并购：避税 31 3.3 几种不同并购模式的税负分析/32 3.3.1 直接购买房地产项目模式 32 3.3.2 收购方购买出让方股权模式 35 3.3.3 合资开发模式 36 3.4 房地产企业并购重组中的税务风险/38 3.4.1 政策方面的风险 38 3.4.2 操作过程中的风险 38 3.4.3 执法方面的风险 38 3.4.4 房地产企业并购重组中税务风险的应对 策略 39 第4章 房地产企业股权并购税收问题解析 4.1 资产收购与股权收购及其区别/40 4.1.1 资产收购 40 4.1.2 股权收购 40 4.1.3 资产收购与股权收购的区别 41 4.2 以股权转让方式转让土地、房屋的运作/42 4.2.1 股权兼并 42 4.2.2 股权收购 42 4.3 股权平价转让的税务问题/43 4.3.1 股权平价转让政策解读 43 4.3.2 案例分析：股权转让税务处理 44 4.4 自然人转让股权计税价格偏低的调整/45 4.4.1 净资产核定法 45 4.4.2 类比法 46 4.4.3 其他合理方法 46 4.5 先分配利润再转让股权还是直接转让股权的选择/46 4.5.1 纳税筹划思路 47 4.5.2 纳税筹划方案 47 4.6 先增资扩股再平价转让股权/47 4.6.1 收购全部股份 48 4.6.2 增资后转让股权 48 4.7 股权转让税务处理/48 4.7.1 股权转让的土地增值税 48 4.7.2 企业转让股权纳税义务发生时间点的确认 49 4.7.3 统一集团内平价转让股权的纳税调整 49 第5章 房地产企业资产重组问题税收分析 5.1 企业资产收购的税收分析/51 5.1.1 资产收购重组交易处理 51 5.1.2 资产收购的所得税处理 51 5.2 股权收购的价值与税务处理/52 5.2.1 利用股权收购调整房地产企业架构 52 5.2.2 利用企业合并降低税负 53 5.2.3 股权收购合并方案 53 5.3 利用企业分立降低企业税负/54 5.3.1 企业分立税收利益体现 54 5.3.2 企业分立税务筹划空间 55 第6章 房地产企业拿地税务问题 6.1 房地产企业取得政府土地返还款如何筹划/56 6.1.1 土地返还款的用途 56 6.1.2 取得土地返还款条件 56 6.2 拿地支付的土地开发成本如何计缴契税/57 6.2.1 企业所得税土地计税成本的确定 57 6.2.2 契税的计税依据的确定 57 6.2.3 税务风险分析 57 6.2.4 税务风险应对策略 58 6.3 房地产开发企业“以房换地”存在的涉税 问题/58 6.3.1 房地产公司以房换地的房是否缴交增值税 58 6.3.2 房地产公司以房换地的应用 59 6.4 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划/60 6.4.1 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理 60 6.4.2 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的纳税筹划 61 6.5 以土地入股取得土地的税务处理/62 6.5.1 增值税的税务处理 62 6.5.2 企业所得税的税务处理 63 6.5.3 土地增值税的税务处理 63 6.5.4 印花税的税务处理 63 6.5.5 契税的税务处理 64 6.6 通过股权收购间接获取土地使用权的涉税 问题/64 6.6.1 操作方法 64 6.6.2 税负分析：股权转让方的税负分析 64 6.7 通过资产收购获取土地使用权的涉税问题/65 6.7.1 土地使用权受让方的涉税分析 65 6.7.2 出让方的涉税分析 65 6.8 通过“招、拍、挂”拿地的涉税分析/66 6.8.1 “招、拍、挂”拿地方式 66 6.8.2 “招、拍、挂”拿地的税务处理 66 第7章 土地获取的方式及税收规划 7.1 “招、拍、挂”拿地/67 7.1.1 土地招标 67 7.1.2 土地拍卖 67 7.1.3 土地挂牌 67 7.2 一、二级联动/70 7.2.1 一、二级联动的概念 70 7.2.2 一、二级联动的税务规划 70 7.3 股权交易拿地/71 7.3.1 直接购买土地使用权出让方的股权 71 7.3.2 先合资后股权交易方式 72 7.3.3 先新设后股权交易方式 73 7.3.4 股权收购拿地 74 7.4 其他土地获取方式/74 7.4.1 合作建房 74 7.4.2 在建工程转让 75 7.4.3 无偿划转 76 第8章 房地产企业各阶段涉税分析 8.1 土地取得阶段涉税分析/77 8.1.1 增值税 77 8.1.2 城镇土地使用税 78 8.1.3 印花税 78 8.1.4 契税 78 8.1.5 土地增值税 79 8.1.6 案例分析：土地取得阶段涉税分析 79 8.2 开发建造阶段涉税分析/80 8.2.1 印花税 81 8.2.2 城镇土地使用税 81 8.2.3 土地增值税 82 8.2.4 企业所得税 82 8.3 销售、转让阶段涉税分析/82 8.3.1 增值税 83 8.3.2 土地增值税 83 8.3.3 企业所得税 83 8.3.4 案例分析：销售、转让阶段涉税分析 84 8.4 竣工验收阶段涉税分析/84 8.4.1 产权办理 85 8.4.2 收入确认 85 8.4.3 竣工验收阶段几个特殊问题 87 8.4.4 竣工验收阶段涉及税务处理 88 8.4.5 案例分析：竣工验收阶段涉税分析 89 第9章 房地产企业各环节税务风险分析与应对 9.1 房地产企业各环节税务风险点/90 9.1.1 规划设计环节的税务风险点 90 9.1.2 投资开发环节的税务风险点 90 9.1.3 融资环节的税务风险点 92 9.1.4 拿地环节的税务风险点 93 9.1.5 预售环节的税务风险点 94 9.1.6 竣工验收环节的税务风险点 95 9.2 房地产各环节税务风险原因分析与应对/97 9.2.1 风险形成的原因分析 97 9.2.2 应对措施 97 9.2.3 案例分析：房地产税务筹划方案 97 第 10章 房地产企业开发周期各环节税务管理模型 10.1 立项环节/102 10.1.1 项目公司组织形式的筹划 102 10.1.2 房地产运营的关键点 103 10.2 融资环节/103 10.2.1 债务重组的税务管理要点 103 10.2.2 债务重组的特殊性税务处理 104 10.3 土地取得环节/104 10.3.1 以国家出让方式取得土地 104 10.3.2 以资产收购方式取得土地 105 10.4 拆迁安置环节/105 10.4.1 货币补偿方式 105 10.4.2 就地安置房屋补偿方式 105 10.5 房地产销售环节/106 10.5.1 预售环节的税务处理 106 10.5.2 销售环节的税务处理 106 10.6 出租环节/107 10.6.1 自用、出租和出借商品房备案管理 107 10.6.2 自用、出租和出借商品房的税收管理 107 10.7 项目清算环节/108 10.7.1 土地增值税的减免税规定 108 10.7.2 土地增值税清算单位的确定 109 10.7.3 土地增值税预征率的规定 109 10.7.4 案例分析：房地产企业并购税务问题应对 109 第 11章 房地产行业涉税难题及对策 11.1 拆迁还房的账务与税务处理/112 11.1.1 房地产企业拆迁还房的账务处理 112 11.1.2 房地产企业拆迁还房的税务处理 113 11.2 房地产开发企业代收费用的税务处理/118 11.2.1 房地产开发企业代收费用需要缴纳增值税 118 11.2.2 房地产开发企业代收费用的税务处理 119 11.3 产权式酒店经营方式的税务处理/120 11.3.1 产权式酒店的定义 120 11.3.2 产权式酒店投资回报的税务处理误区 121 11.3.3 产权式酒店投资回报的税务处理 121 11.3.4 案例分析：产权式酒店的税务处理 121 11.4 土地闲置费扣除的税务处理/122 11.4.1 土地闲置费的定义 122 11.4.2 土地闲置费的收费标准 123 11.4.3 土地闲置费的税务处理 123 11.5 商铺售后返租的税务处理/124 11.5.1 增值税 124 11.5.2 印花税 125 11.5.3 个人所得税 125 11.5.4 房产税 125 11.5.5 企业所得税 126 11.5.6 土地增值税 127 11.6 房企代垫首付和购房返税的税务处理/127 11.6.1 代垫首付 127 11.6.2 购房返税 128 11.7 合作建房的税务处理/128 11.7.1 企业所得税的处理 128 11.7.2 案例分析：合作建房税务处理 129 11.8 房地产企业汇算清缴中的成本与收入的税务处理/130 11.8.1 房地产企业不同阶段的收入处理 130 11.8.2 年终汇算清缴不能忽视的完工条件 132 11.8.3 年终汇算清缴的计税成本的纳税调整 133 11.8.4 未完工开发产品不进行汇算清缴 134 11.8.5 所得税汇算不同于项目清算 134 11.9 房地产企业与业主间违约金的处理/136 11.9.1 房地产企业收取业主违约金的处理 136 11.9.2 房地产企业与购房业主之间发生违约金 的涉税处理 137 11.10 房地产预收的诚意金、订金定金的 处理/140 11.10.1 定金的税务处理 140 11.10.2 订金（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理 141 11.11 “还本”方式销售建筑物的税务处理/141 11.11.1 “还本”方式销售建筑物的概念 141 11.11.2 “还本”方式销售建筑物的税务处理 142 11.12 房地产开发企业不同拆迁补偿方式的税务处理/142 11.12.1 产权调换方式下的税务处理 142 11.12.2 案例分析：产权调换方式下的税务 处理 143 11.12.3 作价补偿方式下的涉税处理 145 11.13 售房部（接待处）、样板房的税务 处理/147 11.13.1 开发产品计税成本支出的内容 147 11.13.2 售房部（接待处）和样板房的税务 处理 147 11.14 预收款的税务处理/147 11.14.1 预收款应确认为销售收入的实现 147 11.14.2 预售收入的税务处理 148 11.15 房地产企业销售未完工产品的税务 处理/148 11.15.1 销售未完工开发产品取得的收入 148 11.15.2 销售未完工产品的税务处理 149 11.15.3 案例分析：销售未完工产品的税务处理 150 11.16 售楼部的会计与税务处理/152 11.16.1 建设售楼部的4种情况 152 11.16.2 售楼部的两种会计处理方法 153 11.16.3 售楼部的税务处理 153 11.17 卖精装房送家电、家具的税务处理/155 11.17.1 企业所得税的处理 155 11.17.2 增值税的处理 155 11.18 改造安置住房的税务处理/157 11.18.1 改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税 157 11.18.2 案例分析：安置住房的税务处理 158 11.19 房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理/159 11.19.1 财务处理：不得冲减土地购买成本 159 11.19.2 税务处理 159 11.20 房地产企业其他涉税难题的税务处理/161 11.20.1 逾期交房的税务处理 161 11.20.2 将自己开发的门面房作为售楼部的税务处理 162 11.20.3 出租地下车位使用权的税务处理 163 11.21 “营改增”政策下房地产企业的涉税 处理/163 11.21.1 “营改增”政策下房地产企业以房抵工程款的涉税处理 163 11.21.2 “营改增”政策下房地产企业代建房屋及代建模式的涉税处理 165 11.21.3 “营改增”政策下房地产企业出售人防地下车位的涉税处理 166 第 12章 房地产市场金融现状与合作模式 12.1 金融企业与房地产企业合作现状/168 12.1.1 大型房地产企业是参与融合实践的主体 168 12.1.2 涉及众多类型的金融机构 168 12.1.3 融合方式多样 169 12.1.4 房地产市场金融现状 169 12.2 金融企业与房地产企业的主要合作模式/169 12.2.1 “社区金融合作”模式 169 12.2.2 “项目资本合作”模式 170 12.2.3 “金融产品投资开发”模式 171 12.2.4 “互联网+金融创新产品”模式 171 12.3 金融企业与房地产企业合作模式的选择/172 12.3.1 “社区金融合作”融合模式优缺点 172 12.3.2 “项目资本合作”融合模式优缺点 172 12.3.3 “金融产品投资开发”融合模式优缺点 172 12.3.4 “互联网+金融创新产品”融合模式优缺点 173 第 13章 金融企业与房地产企业合作过程中的税务风险与应对 13.1 金融企业与房地产企业合作过程中的税务 风险/174 13.1.1 金融企业的税务风险 174 13.1.2 房地产企业的税务风险 177 13.2 金融企业与房地产企业合作过程中税务风险的应对措施/178 13.2.1 房地产抵押贷款风险控制措施 178 13.2.2 加强税企沟通交流 179 13.2.3 提高涉税人员业务处理能力 179 13.2.4 案例分析：问题与解决 180 第 14章 房地产企业投资过程中的税务风险及应对 14.1 房地产企业相关税收政策解读/181 14.1.1 国家税务总局：统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策 181 14.1.2 专家建议应构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式 182 14.2 注册地点选择与税务筹划/183 14.2.1 国际注册地点的筹划 183 14.2.2 国内注册地点的筹划 183 14.3 投资时间决策与税务风险/183 14.3.1 房地产投资风险与生命周期 183 14.3.2 不同阶段的房地产企业税务风险 183 14.4 投资方式与税务筹划/184 14.4.1 有形资产投资方式 184 14.4.2 无形资产投资方式 184 14.4.3 分期投资方式 184 14.5 投资资产决策与税务处理/185 14.5.1 直接购买固定资产 185 14.5.2 股东直接用固定资产投资 185 14.5.3 企业重组、合并方式取得的资产 185 14.5.4 股东无偿调拨 185 14.5.5 项目投资决策方法的应用 186 第 15章 房地产企业融资过程中的税务风险及应对 15.1 融资资本来源/189 15.1.1 企业自有资金 189 15.1.2 预收账款 189 15.1.3 房地产投资信托 189 15.1.4 商业抵押担保证券 190 15.1.5 其他融资方式 190 15.2 房地产企业所面临的税务风险/190 15.2.1 房地产开发初期的税务风险 190 15.2.2 房地产开发中期的税务风险 191 15.2.3 房地产销售时期的税务风险 191 15.2.4 其他税务风险 191 15.3 房地产企业税务风险的应对策略/192 15.3.1 健全企业税务管理制度 192 15.3.2 增强税务风险控制意识 192 15.3.3 建立启动企业税务风险预警体系 192 15.4 商业地产运营模式选择与税务风险/193 15.4.1 商业地产的概念 193 15.4.2 商业地产运营常用模式 193 15.4.3 房地产融资租赁的税务风险 194 15.5 股权融资形式与税务处理/195 15.5.1 股权转让融资 195 15.5.2 股权的转让与担保 196 15.5.3 股权质押融资 196 15.5.4 明股实债 196 第 16章 房地产企业融资过程中的税务筹划 16.1 集资的税务筹划/198 16.1.1 集资税务筹划 198 16.1.2 税务筹划方案 198 16.2 租赁业务的税务筹划/199 16.2.1 经营租赁涉税处理 199 16.2.2 融资租赁税务处理 199 16.3 信贷的税务筹划/200 16.3.1 贷款业务增值税筹划 202 16.3.2 案例分析：贷款业务增值税筹划 202 16.4 发行债券的税务筹划/202 16.4.1 企业债券溢价发行——直线摊销法 202 16.4.2 企业债券溢价发行——实际利率法 203 16.5 权益筹资的税务筹划/204 16.5.1 加权平均成本计算 204 16.5.2 案例分析：加权平均资本成本 205 16.5.3 税盾与税盾效应 206 16.6 项目融资的税务筹划/207 16.6.1 项目融资税务筹划在投资决策阶段的应用 207 16.6.2 项目融资税务筹划在融资决策阶段的应用 208 第 17章 房地产企业并购重组中的税务风险及应对 17.1 房地产企业并购重组中的税务风险/211 17.1.1 历史遗留税务问题 211 17.1.2 税务架构不合理引起的风险 211 17.1.3 交易方式缺少税务规划引起的风险 212 17.1.4 未按规定申报纳税引起的风险 212 17.1.5 特殊性税务处理不合规引起的风险 212 17.2 房地产企业并购重组中税务风险的应对 策略/213 17.2.1 并购重组中的税务风险应对策略 213 17.2.2 案例分析：并购重组问题与解决 213 第 18章 房地产企业上市过程中涉及的税务风险及应对策略 18.1 上市利润要求与税务管理的矛盾/215 18.1.1 上市公司利润操纵方法 215 18.1.2 对上市公司利润操纵的税务管理 216 18.2 如何通过补税将利润“阳光化”/217 18.2.1 权责发生制账务调整 217 18.2.2 案例分析：补税问题与解决 217 18.3 股权结构安排中的税务风险及应对策略/219 18.3.1 股权转让中的税务风险 219 18.3.2 案例分析：扣缴义务人未依法扣缴税款承担的法律责任 220 18.4 多重组织结构安排的税务好处/221 18.4.1 案例分析：多重组织结构安排 221 18.4.2 多重组织结构的税务好处 221 18.5 上市地点选择与税务风险/221 18.5.1 企业在选择上市地点时应考虑的因素 221 18.5.2 企业在选择上市时应考虑的税务风险 222 18.5.3 案例分析：上市地点选择问题与解决 225 第 19章 房地产企业上市后的税务风险及应对策略 19.1 上市公司税务筹划受到的局限/227 19.1.1 战略发展与决策制定 227 19.1.2 税务筹划风险方面存在的问题 228 19.2 上市房地产公司常用税务筹划方法/228 19.2.1 以房地产出资 228 19.2.2 企业分立 229 19.2.3 案例分析：上市房地产公司税务问题与解决 230 第 20章 新税收政策应用要点与案例分析 20.1 享受加计抵减优惠的30个要点与案例 分析/231 20.1.1 基本政策规定 231 20.1.2 政策适用范围 232 20.1.3 销售额的确定 233 20.1.4 如何适用政策优惠 236 20.1.5 如何进行纳税填报 237 20.1.6 加计抵减额的变动调整 238 20.2 “六税一费”优惠政策要点与案例分析/240 20.2.1 税务优惠政策要点 240 20.2.2 税务优惠政策问题解读 241 20.3 火车票、飞机票、汽车票、轮船票抵扣增值税案例分析/243 20.3.1 政策要点 243 20.3.2 政策解读与应用 243 20.4 债转股重组税务要点与案例分析/248 20.4.1 债转股重组税务要点 248 20.4.2 案例分析：债转股的税务处理 248 20.5 企业所得税新政策解读与应用问答/250 20.5.1 企业扶贫捐赠所得税税前扣除政策 250 20.5.2 小型微利企业普惠性企业所得税减免政策 251 20.5.3 创业投资企业税收优惠政策 253 20.5.4 其他企业所得税政策 255 附录：税收政策汇编