房地产项目管理全案

这是一本关于房地产项目管理人员如何干好工作的图书。《房地产项目管理全案》始于流程，细说过程，关注全程，附带规程，成于章程，具有很强的操作性和实务性。 《房地产项目管理全案》在介绍流程与流程图绘制的基础上，详细介绍了房地产项目市场调研、竞争分析与投资立项管理，房地产项目报批报建管理，房地产项目设计、造价与预算管理，房地产项目招标与采购管理，房地产项目进度管理，项目物料领用与现场管理，房地产项目质量管理，房地产项目竣工验收管理，房地产项目营销推广与策划管理，房地产项目销售管理，房地产项目物业管理，房地产项目财务管理，房地产项目行政、人事、法务管理等13大工作事项。 《房地产项目管理全案》适合房地产项目公司中高层管理人员，尤其是房地产项目管理流程设计者阅读，也适合高等院校房地产开发与管理专业师生、相关培训和咨询人员阅读。

孙宗虎 北京弗布克管理咨询有限公司创始人、总经理。精细化、精益化、精进化管理咨询师，制度、流程、标准、方案设计师。20年来一直从事以制度化、流程化、标准化、方案化为目标的组织规范化管理咨询与实践，同时从事以人力资源开发（HRD）为中心的E-LEARNING培训课程开发、企业培训体系设计与课程开发、人才开发、企业大学设计与运营设计等开发和咨询工作。

第 1章 流程与流程管理 1.1　流程………………………………………………………………………………001 1.1.1　流程的定义…………………………………………………………………001 1.1.2　流程的分类…………………………………………………………………002 1.1.3　流程的层级…………………………………………………………………003 1.2　流程管理…………………………………………………………………………004 1.2.1　流程管理的含义分析………………………………………………………004 1.2.2　流程管理的目标分析………………………………………………………005 1.2.3　流程管理工作的三个层级…………………………………………………005 1.3　流程管理工作的开展……………………………………………………………006 1.3.1　项目启动……………………………………………………………………006 1.3.2　识别流程……………………………………………………………………007 1.3.3　构建流程清单………………………………………………………………008 1.3.4　评估流程重要程度…………………………………………………………008 1.3.5　完善体系框架………………………………………………………………009 1.3.6　进行流程设计………………………………………………………………009 1.3.7　发布、实施与检查…………………………………………………………019 1.4　流程执行章程设计………………………………………………………………025 1.4.1　配套制度设计………………………………………………………………025 1.4.2　辅助方案设计………………………………………………………………029 1.4.3　文书设计……………………………………………………………………031 1.4.4　表单设计……………………………………………………………………032 1.5　流程诊断与优化…………………………………………………………………033 1.5.1　流程诊断分析………………………………………………………………033 1.5.2　流程优化的注意事项………………………………………………………035 1.5.3　流程优化程序………………………………………………………………036 1.5.4　流程优化ESIA法……………………………………………………………036 1.6　流程再造…………………………………………………………………………038 1.6.1　流程再造的核心……………………………………………………………038 1.6.2　流程再造的基础……………………………………………………………038 1.6.3　流程再造的程序……………………………………………………………039 1.6.4　流程再造的技巧……………………………………………………………040 第 2章 房地产项目市场调研、竞争分析与投资立项管理 2.1 房地产项目市场调研、竞争分析与投资立项管理流程设计……042 2.1.1 流程目的说明………………………………………………………………042 2.1.2 流程结构设计………………………………………………………………042 2.2 项目市场调研流程设计与工作执行……………………………………………043 2.2.1 项目市场调研流程设计……………………………………………………043 2.2.2 项目市场调研执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………044 2.3 项目竞争分析流程设计与工作执行……………………………………………047 2.3.1 项目竞争分析流程设计……………………………………………………047 2.3.2 项目竞争分析执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………048 2.4 项目定位流程设计与工作执行…………………………………………………050 2.4.1 项目定位流程设计…………………………………………………………050 2.4.2 项目定位执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………051 2.5 项目决策流程设计与工作执行…………………………………………………053 2.5.1 项目决策流程设计…………………………………………………………053 2.5.2 项目决策执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………054 2.6 项目立项流程设计与工作执行…………………………………………………056 2.6.1 项目立项流程设计…………………………………………………………056 2.6.2 项目立项执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………057 2.7 投资分析流程设计与工作执行…………………………………………………059 2.7.1 投资分析流程设计…………………………………………………………059 2.7.2 投资分析执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………060 2.8 投资决策流程设计与工作执行…………………………………………………062 2.8.1 投资决策流程设计…………………………………………………………062 2.8.2 投资决策执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………063 第3章 房地产项目报批报建管理 3.1 房地产项目报批报建管理流程设计……………………………………………065 3.1.1 流程目的说明………………………………………………………………065 3.1.2 流程结构设计………………………………………………………………065 3.2 用地阶段报批报建流程设计与工作执行………………………………………066 3.2.1 用地阶段报批报建流程设计………………………………………………066 3.2.2 用地阶段报批报建执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………067 3.3 设计阶段报批报建流程设计与工作执行………………………………………069 3.3.1 设计阶段报批报建流程设计………………………………………………069 3.3.2 设计阶段报批报建执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………070 3.4 施工阶段报批报建流程设计与工作执行………………………………………072 3.4.1 施工阶段报批报建流程设计………………………………………………072 3.4.2 施工阶段报批报建执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………073 3.5 预售阶段报批报建流程设计与工作执行………………………………………075 3.5.1 预售阶段报批报建流程设计………………………………………………075 3.5.2 预售阶段报批报建执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………076 3.6 竣工阶段报批报建流程设计与工作执行………………………………………078 3.6.1 竣工阶段报批报建流程设计………………………………………………078 3.6.2 竣工阶段报批报建执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………079 第4章 房地产项目设计、造价与预算管理 4.1 房地产项目设计、造价与预算管理流程设计…………………………………081 4.1.1 流程目的说明………………………………………………………………081 4.1.2 流程结构设计………………………………………………………………081 4.2 房地产项目设计流程与工作执行………………………………………………082 4.2.1 房地产项目设计流程………………………………………………………082 4.2.2 房地产项目设计执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………083 4.3 房地产项目造价流程设计与工作执行…………………………………………085 4.3.1 房地产项目造价流程设计…………………………………………………085 4.3.2 房地产项目造价执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………086 4.4 房地产项目预算编制流程设计与工作执行……………………………………088 4.4.1 房地产项目预算编制流程设计……………………………………………088 4.4.2 房地产项目预算编制执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……089 第5章 房地产项目招标与采购管理 5.1 房地产项目招标与采购管理流程设计…………………………………………091 5.1.1 流程目的说明………………………………………………………………091 5.1.2 流程结构设计………………………………………………………………091 5.2 房地产项目采购计划编制流程设计与工作执行………………………………092 5.2.1 房地产项目采购计划编制流程设计………………………………………092 5.2.2 房地产项目采购计划编制执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……093 5.3 房地产项目招标流程设计与工作执行…………………………………………095 5.3.1 房地产项目招标流程设计…………………………………………………095 5.3.2 房地产项目招标执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………096 5.4 房地产项目采购供应商选择流程设计与工作执行 ……………………………099 5.4.1 房地产项目采购供应商选择流程设计……………………………………099 5.4.2 房地产项目采购供应商选择执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……100 第6章 房地产项目进度管理 6.1 房地产项目进度管理流程设计…………………………………………………103 6.1.1 …流程目的说明………………………………………………………………103 6.1.2 …流程结构设计………………………………………………………………103 6.2 项目施工计划管理流程设计与工作执行………………………………………104 6.2.1 …项目施工计划管理流程设计………………………………………………104 6.2.2 …项目施工计划管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………105 6.3 工程进度控制管理流程设计与工作执行………………………………………107 6.3.1 …工程进度控制管理流程设计………………………………………………107 6.3.2 …工程进度控制管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………108 6.4 工程进度拖延管理流程设计与工作执行………………………………………110 6.4.1 …工程进度拖延管理流程设计………………………………………………110 6.4.2 …工程进度拖延管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………111 第7章 项目物料领用与现场管理 7.1 项目物料领用与现场管理流程设计……………………………………………113 7.1.1 流程目的说明………………………………………………………………113 7.1.2 流程结构设计………………………………………………………………113 7.2 物料仓储管理流程设计与工作执行……………………………………………114 7.2.1 物料仓储管理流程设计……………………………………………………114 7.2.2 物料仓储管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………115 7.3 物料出库管理流程设计与工作执行……………………………………………117 7.3.1 物料出库管理流程设计……………………………………………………117 7.3.2 物料出库管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………118 7.4 工作时间领料流程设计与工作执行……………………………………………119 7.4.1 工作时间领料流程设计……………………………………………………119 7.4.2 工作时间领料执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………120 7.5 非工作时间领料流程设计与工作执行…………………………………………121 7.5.1 非工作时间领料流程设计…………………………………………………121 7.5.2 非工作时间领料执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………122 7.6 施工现场材料管理流程设计与工作执行………………………………………123 7.6.1 施工现场材料管理流程设计………………………………………………123 7.6.2 施工现场材料管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………124 第8章 房地产项目质量管理 8.1 房地产项目质量管理流程设计…………………………………………………126 8.1.1 流程目的说明………………………………………………………………126 8.1.2 流程结构设计………………………………………………………………126 8.2 原材料检验及备案流程设计与工作执行………………………………………127 8.2.1 原材料检验及备案流程设计………………………………………………127 8.2.2 原材料检验及备案执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………128 8.3 施工前质量管理流程设计与工作执行…………………………………………129 8.3.1 施工前质量管理流程设计…………………………………………………129 8.3.2 施工前质量管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………130 8.4 质量监控管理流程设计与工作执行……………………………………………131 8.4.1 质量监控管理流程设计……………………………………………………131 8.4.2 质量监控管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………132 8.5 质量内部审核流程设计与工作执行……………………………………………134 8.5.1 质量内部审核流程设计……………………………………………………134 8.5.2 质量内部审核执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………135 8.6 质量事故处理流程设计与工作执行……………………………………………137 8.6.1 质量事故处理流程设计……………………………………………………137 8.6.2 质量事故处理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………138 第9章 房地产项目竣工验收管理 9.1 房地产项目竣工验收管理流程设计……………………………………………140 9.1.1 流程目的说明………………………………………………………………140 9.1.2 流程结构设计……………………………………………………………140 9.2 单项工程竣工验收流程设计与工作执行………………………………………141 9.2.1 单项工程竣工验收流程设计………………………………………………141 9.2.2 单项工程竣工验收执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………142 9.3 单位工程竣工验收流程设计与工作执行………………………………………144 9.3.1 单位工程竣工验收流程设计………………………………………………144 9.3.2 单位工程竣工验收执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………145 9.4 项目竣工验收备案管理流程设计与工作执行…………………………………147 9.4.1 …项目竣工验收备案管理流程设计…………………………………………147 9.4.2 ……项目竣工验收备案管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……148 第 10章 房地产项目营销推广与策划管理 10.1 房地产项目营销推广与策划管理流程设计…………………………………150 10.1.1 流程目的说明………………………………………………………………150 10.1.2 流程结构设计………………………………………………………………150 10.2 营销广告策划流程设计与工作执行…………………………………………151 10.2.1 营销广告策划流程设计……………………………………………………151 10.2.2 营销广告策划执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………152 10.3 广告媒体选择流程设计与工作执行…………………………………………154 10.3.1 广告媒体选择流程设计……………………………………………………154 10.3.2 广告媒体选择执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………155 10.4 营销推广代理机构选择流程设计与工作执行………………………………157 10.4.1 营销推广代理机构选择流程设计…………………………………………157 10.4.2 营销推广代理机构选择执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……158 10.5 市场宣传管理流程设计与工作执行…………………………………………160 10.5.1 市场宣传管理流程设计……………………………………………………160 10.5.2 市场宣传管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………161 10.6 市场宣传文案企划流程设计与工作执行……………………………………163 10.6.1 市场宣传文案企划流程设计………………………………………………163 10.6.2 市场宣传文案企划执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………164 第 11章 房地产项目销售管理 11.1 房地产项目销售管理流程设计………………………………………………166 11.1.1 流程目的说明………………………………………………………………166 11.1.2 流程结构设计………………………………………………………………166 11.2 房地产项目定价管理流程设计与工作执行…………………………………167 11.2.1 房地产项目定价管理流程设计……………………………………………167 11.2.2 房地产项目定价管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……168 11.3 房地产项目代理销售管理流程设计与工作执行……………………………170 11.3.1 房地产项目代理销售管理流程设计………………………………………170 11.3.2 房地产项目代理销售管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…171 11.4 销售业务管理流程设计与工作执行…………………………………………173 11.4.1 销售业务管理流程设计……………………………………………………173 11.4.2 销售业务管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………174 11.5 营销费用管理流程设计与工作执行…………………………………………176 11.5.1 营销费用管理流程设计……………………………………………………176 11.5.2 营销费用管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………177 11.6 销售活动策划管理流程设计与工作执行……………………………………179 11.6.1 销售活动策划管理流程设计………………………………………………179 11.6.2 销售活动策划管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………180 11.7 开盘活动策划管理流程设计与工作执行……………………………………182 11.7.1 开盘活动策划管理流程设计………………………………………………182 11.7.2 开盘活动策划管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………183 11.8 看房团组织活动管理流程设计与工作执行…………………………………185 11.8.1 …看房团组织活动管理流程设计……………………………………………185 11.8.2 ……看房团组织活动管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……186 11.9 重要节日活动策划管理流程设计与工作执行………………………………188 11.9.1 重要节日活动策划管理流程设计…………………………………………188 11.9.2 重要节日活动策划管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……189 11.10 尾盘销售活动策划管理流程设计与工作执行………………………………191 11.10.1 尾盘销售活动策划管理流程设计………………………………………191 11.10.2 尾盘销售活动策划管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……192 第 12章 房地产项目物业管理 12.1 房地产项目物业管理流程设计………………………………………………194 12.1.1 流程目的说明………………………………………………………………194 12.1.2 流程结构设计………………………………………………………………194 12.2 物业移交管理流程设计与工作执行…………………………………………195 12.2.1 …物业移交管理流程设计……………………………………………………195 12.2.2 …物业移交管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………196 12.3 业主入住管理流程设计与工作执行…………………………………………198 12.3.1 …业主入住管理流程设计……………………………………………………198 12.3.2 …业主入住管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………199 12.4 业主装修申请管理流程设计与工作执行……………………………………201 12.4.1 …业主装修申请管理流程设计………………………………………………201 12.4.2 …业主装修申请管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范………202 12.5 车辆出入管理流程设计与工作执行…………………………………………204 12.5.1 …车辆出入管理流程设计……………………………………………………204 12.5.2 …车辆出入管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………205 12.6 业主投诉管理流程设计与工作执行…………………………………………207 12.6.1 …业主投诉管理流程设计……………………………………………………207 12.6.2 …业主投诉管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………208 12.7 客服中心管理流程设计与工作执行…………………………………………210 12.7.1 …客服中心管理流程设计……………………………………………………210 12.7.2 …客服中心管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………211 12.8 环境卫生管理流程设计与工作执行…………………………………………213 12.8.1 …环境卫生管理流程设计……………………………………………………213 12.8.2 …环境卫生管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………214 第 13章 房地产项目财务管理 13.1 房地产项目财务管理流程设计………………………………………………216 13.1.1 …流程目的说明………………………………………………………………216 13.1.2 …流程结构设计………………………………………………………………216 13.2 预算管理流程设计与工作执行………………………………………………217 13.2.1 …预算管理流程设计…………………………………………………………217 13.2.2 …预算管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………218 13.3 固定资产管理流程设计与工作执行…………………………………………220 13.3.1 …固定资产管理流程设计……………………………………………………220 13.3.2 …固定资产管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………221 13.4 经营收支管理流程设计与工作执行…………………………………………223 13.4.1 …经营收支管理流程设计……………………………………………………223 13.4.2 …经营收支管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………224 13.5 成本核算管理流程设计与工作执行…………………………………………226 13.5.1 …成本核算管理流程设计……………………………………………………226 13.5.2 …成本核算管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………227 13.6 税费缴纳管理流程设计与工作执行…………………………………………229 13.6.1 …税费缴纳管理流程设计……………………………………………………229 13.6.2 …税费缴纳管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………230 13.7 财务审计管理流程设计与工作执行…………………………………………232 13.7.1 …财务审计管理流程设计……………………………………………………232 13.7.2 …财务审计管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………233 第 14章 房地产项目行政、人事、法务管理 14.1 房地产项目行政、人事、法务管理流程设计………………………………236 14.1.1 …流程目的说明………………………………………………………………236 14.1.2 …流程结构设计………………………………………………………………236 14.2 会议管理流程设计与工作执行………………………………………………237 14.2.1 …会议管理流程设计…………………………………………………………237 14.2.2 …会议管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………238 14.3 招聘管理流程设计与工作执行………………………………………………240 14.3.1 …招聘管理流程设计…………………………………………………………240 14.3.2 …招聘管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………241 14.4 培训管理流程设计与工作执行………………………………………………244 14.4.1 …培训管理流程设计…………………………………………………………244 14.4.2 …培训管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………245 14.5 绩效管理流程设计与工作执行………………………………………………247 14.5.1 …绩效管理流程设计…………………………………………………………247 14.5.2 …绩效管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………248 14.6 保险管理流程设计与工作执行………………………………………………251 14.6.1 …保险管理流程设计…………………………………………………………251 14.6.2 …保险管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………252 14.7 员工辞退管理流程设计与工作执行…………………………………………254 14.7.1 …员工辞退管理流程设计……………………………………………………254 14.7.2 …员工辞退管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范……………255 14.8 合同管理流程设计与工作执行………………………………………………257 14.8.1 …合同管理流程设计…………………………………………………………257 14.8.2 …合同管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………258 14.9 法务管理流程设计与工作执行………………………………………………260 14.9.1 …法务管理流程设计…………………………………………………………260 14.9.2 …法务管理执行程序、工作标准、考核指标、执行规范…………………261