中国城市住房金融化论

住房与金融紧密相关。 伴随城市房价上涨过程，住 房的金融属性不断增强，引 致整个住房市场呈现出“金 融化”现象。本文试图以住 房金融化为视角，并基于实 证经验，构建包含政府和银 行系统、房地产开发企业和 居民部门在内的一致性的分 析框架，系统性地分析住房 金融化的成因、演变过程和 趋势，尝试为了解城市住房 市场的自身发展逻辑以及在 城市经济增长中的作用提供 新的思路。

第一章 绪论 第一节 问题提出 一、经济金融化与住房市场 二、理论意义和政策意义 第二节 “住房金融化”概念的提出 一、“金融化”理论基础与“住房金融化”概念的提出 二、中国住房金融化演变研究 三、未考虑金融因素的住房市场演化的空间差异研究 四、“因地生财”的地方经济发展模式与中国住房金融化背景下的地方经济发展模式转型 第三节 研究内容、方法和框架 一、研究内容 二、研究方法和研究框架 第二章 中国城市住房金融化演化研究：过程、逻辑和机制 第一节 问题提出 第二节 解释我国住房市场繁荣的一般性观点：一个综述 一、住房私有产权的赋权过程：住房所有权社会？ 二、供给一需求决定论和预期决定论 三、货币超发论 四、土地财政决定论 五、公共政策调控论 六、一个述评 第三节 债务驱动论：住房金融化的基本逻辑 一、什么是住房金融化 二、城市化浪潮下的金融化与住房金融化 三、三级住房金融化与双重融资循环 第四节 三级金融化过程：住房金融化发展的三个阶段 一、一级住房金融化：银行系统住房类贷款的扩张 二、二级住房金融化：银行与影子银行系统在住房市场繁荣期的角色 三、三级住房金融化会发生吗 第五节 双重融资循环机制：债务驱动型住房价格上涨的核心机制 一、双重融资循环机制：政府和住房部门同步债务扩张助推住房市场繁荣 二、“房地产依赖”：供给侧金融自由与需求侧金融抑制 三、一个定理和三个推论 第六节 小结 第三章 地方政府与银行系统：债务驱动型住房价格上涨之因？ 第一节 问题提出 第二节 文献综述 一、债务扩张和住房部门金融化：经济金融化的典型特征 二、从土地财政到土地金融化——地方债务驱动住房市场繁荣 三、地区债务水平上升与债务一房价空间效应 第三节 债务一房价溢出的形成机制与研究假说 一、双级金融化机制与住房价格上涨 二、地区债务空间锁定一溢出机制与住房价格溢出 第四节 实证研究设计 一、数据来源和变量选取 二、未考虑空间因素的模型设定 三、考虑空间因素的空间杜宾模型设定 第五节 实证结果分析 一、未考虑空间因素的全样本估计 二、考虑空间因素的全样本估计 三、内生性问题的探讨及稳健性检验 第六节 小结 第四章 房地产开发企业：越负债，越投资？ 第一节 问题提出 第二节 负债一投资发散模型和研究假说 一、四象限模型概述及其局限性 二、“负债一投资发散(收敛)”模型及研究假说 第三节 实证设计 一、模型设定 二、指标选取及说明 三、数据来源和描述性分析 第四节 实证结果分析 一、房企杠杆率变动与房地产投资整体趋势 二、“销量为王”：销售额对于房地产投资的支撑作用 三、市场的空间分异：负债一投资发散行为的空间分化 四、深入分析：空间分异成因探讨 五、稳健性检验 第五节 进一步讨论：负债一投资发散(收敛)机制下的风险 一、“两个价格”：市场非均衡状态下的动态特征 二、一个展望：金融化冲动Ⅱ和负债一投资的发散(收敛)机制下的市场风险 第六节 小结 第五章 居民部门：越储蓄，越买房？ 第一节 问题提出 第二节 储蓄一住房资本转化假说 一、从高储蓄率到储蓄率下降：经济金融化背景下全社会加杠杆 二、弱效应：住房资产价值升值对于消费支出的影响 三、预防性储蓄？住房资产价值升值对于储蓄和消费的影响 四、存在储蓄一住房投资／消费的反向因果关系吗 五、储蓄一住房资本转化假说：住房金融化背景下居民部门的“非理性”的理性选择 第三节 实证设计和经验描述 一、实证设计 二、描述性统计：金融危机后储蓄数据下降的趋势 第四节 实证结果分析 一、基本方程：住房成交量一住房价格回归，内生性问题的处理及弹性的初步核算 二、居民部门行为方程：住房成交量一储贷比之间相关关系的一个检验 三、住房资本转化方程：住房投资一储贷比之间相关关系的一个检验 四、因房价储蓄吗？居民部门储贷比一住房价格的相关关系 五、空间分异：东部、中部、东北地区和西部住房成交量一储贷比关系的差异 六、稳健性检验 第五节 进一步探讨：住房需求价格弹性的空问分化 第六节 小结 第六章 住房金融化之后：租赁市场会是重要支撑吗？ 第一节 问题提出 第二节 社会资本与正式制度：租购选择理论模型的一个扩展 一、传统租购选择模型对于非正式制度的忽视：一个综述 二、传统租购选择模型的失效及住房金融化下的新解释 三、正式制度与社会资本影响承租人租购选择的机制：诺斯要素三角、金融化冲动与租赁一产权型市场割裂 四、研究假说 第三节 实证设