大运营(房地产运营管理体系3.0)(精)/赛普地产管理系列丛书

随着房地产行业进入新阶段调整期，房企的经营策略有必要由“冲刺跑”调整为公司“稳健跑”与项目“变速跑”。 在“稳健跑”阶段，大运营管理体系能够帮助房企聚焦经营品质的持续提升。所谓大运营是指一整套方法论体系，是以财务经营为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期、全专业的高效统筹经营，确保“储—建—融—供—销—存—回—结”8阶段动态一体化适配经营策略，最终实现公司经营目标。通过对房地产行业现金流核心逻辑的分析应用，对现金流回正与利润影响要素的管理，房企可以实现精准的投资决策、精准的经营与产品定位以及更高效的内部协同，提高资金利用率和利润率，抵抗经营风险，进而实现快而有效的发展，促进房企有品质的增长。 这本书从大运营的定义、核心理念和价值出发，结合房地产核心经营逻辑下的优秀经营模式和现金流曲线来阐述房地产业务与经营密不可分的关系，重点讲述了房企构建大运营管理体系的步骤与方法，最后对大运营的落地保障进行了说明。

深圳市赛普管理咨询有限公司起步于2002年，专注房地产管理咨询事业17年，总部设在深圳，现已发展形成华南、华东、华北及中西部4个区域，以及战略、产品与经营、集团管控、商业地产、物业、人才发展6个事业部和1个学院（人才培养）。赛普管理咨询的业务涉及全国26个省市，致力于为房企提供组织力、专业力、产品力、运营力和风控力五力提升的专业服务，涵盖住宅、商业及产城等房地产全细分业态。迄今赛普管理咨询已经服务了2000多家房企，房企百强中90%为赛普客户，客户满意度达99%，年度续约率超过60%。赛普管理咨询的主要业务包括管理咨询、管理培训和信息化服务。

目 录 第一章 什么是大运营 第一节 大运营的定义与核心理念 / 004 一、从计划运营到大运营 / 005 二、大运营管理体系的核心理念 / 014 第二节 大运营的价值 / 019 一、管理新势能：升级管理角色，助力经营战略 / 019 二、定位指南针：前置策划与经营路演，确保精准投资与操盘 / 022 三、健康体检仪：“8 阶”健康体检，洞察经营风险 / 027 四、经营调节器：TVPC“两管两控”，实现弹性运营 / 030 第二章 房地产业核心经营逻辑 第一节 什么是最佳经营 / 035 第二节 现金流与经营模式 / 038 一、现金流曲线的基本概念 / 039 二、现金流回正及影响因素 / 042 三、三类经营模式与经营定位 / 050 第三节 业务与经营的关系 / 056 一、大运营管理体系“3 全”：全项目、全周期和全专业 / 056 二、业务场景变动对经营结果的影响 / 059 第三章 大运营管理体系构建“六步法” 第一节 定方向：确定经营模式及项目经营定位 / 072 一、经营定位中常见的问题 / 073 二、经营定位匹配模型构建 / 076 第二节 展计划：制订经营计划 / 087 一、三年经营计划 / 087 二、年度经营计划 / 092 三、项目经营计划 / 099 四、项目节点计划 / 103 第三节 明指标：梳理核心经营指标 / 110 一、经营指标体系构建逻辑 / 111 二、经营指标字典的建立与应用 / 115 三、经营指标质量保证工具：主数据 / 125 第四节 建标准：建立差异化的项目开发标准 / 132 一、标准之差异化开发路径图 / 132 二、标准之差异化标准工期 / 140 三、标准之大运营数字标准 / 150 第五节 管动态：“两管两控”与经营健康体检 / 157 一、管计划：计划管理与考核 / 158 二、管货值：全周期货值管理 / 163 三、利润与现金流监控：动态反映财务经营状态 / 174 四、经营健康体检：及时知悉并防范经营风险 / 199 第六节 配机制：匹配的支撑机制 / 207 一、会议决策机制 / 207 二、激励机制 / 216 第四章 大运营管理体系落地保障 第一节 组织保障：大运营组织建设 / 229 一、机制构建：大运营工作小组助力运营升级 / 230 二、责权升级：六大责权匹配大运营机制升级 / 236 三、团队升级：能力提升，变“管控”为“自驱” / 240 第二节 产品保障：产品标准化体系 / 260 一、产品标准化体系对房企经营的三大作用 / 260 二、产品战略、策略、技术和管理的标准化 / 264 第三节 工具保障：经营决策分析模型及信息化系统 / 271 一、经营定位差异化的测算分析模型 / 272 二、经营监控分析模型 / 272 三、信息化系统实现数据联动及看板管理 / 278 后 记 / 293