城市新格局(新时代标杆房企城市布局新逻辑)/明源地产研究系列丛书

在房地产行业集中度越来越高、行业政策大环境整体趋紧的背景下，房企冲规模不仅是发展之道，更是生存之道。而在规模争霸的赛道上，城市布局战略导向将在很大程度上决定房企冲规模和抗风险的能力。对标世界城市发展来看，中国仍处在波澜壮阔的城市化进程中，经济发展已经到达一定阶段，整体的城市格局已经发生了根本性的变化，城市分化越来越明显，城市群已初具规模，城市间的产业协同关系到了重新布局阶段。对于房企而言，审视城市发展带来的投资机会的眼光也需要随之变化。 本书从全球城市发展视野的高度切入，洞察中国城市发展格局的全貌和特征。同时，从标杆房企城市布局策略解读、构建全新城市研判模型、城市群虹吸效应以及价值洼地掘金四个方面进行深入阐述，旨在为房地产企业在城市布局策略上提供全方位指导和案例对标研究，帮助房企全面升级城市研判思维、抢占城市先机。

明源地产研究院 致力于推动中国房地产业管理创新　　 成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云链、云空间）与全国数千家房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理最佳实践研究四大领域，持续挖掘泛地产各领域创新典型案例，推动中国房地产管理创新。目前研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验，深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产增量市场和存量市场两大板块，聚焦房地产战略转型与创新、存量资产运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究团队。 持续推出“中国房地产业管理研究成果” 　　 明源地产研究院创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近5万册； 2011年，出版《房地产项目运营最佳实践》，累计销量近5万册；2013年，首度与中信出版社合作，出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，累计销量已突破4万册；目前，已累计出版《房地产企业战略突围的N种模式》《掘金存量地产》《跟投之潮》《千亿之路》等10多本书；2013年，开通“明源地产研究院”微信公众号，目前粉丝量已突破60万，后续还将努力向更高目标突破。

《城市新格局》编审委员会名单 / Ⅰ 前言 / Ⅲ 引言：为什么政府、房企高度关注城市发展新格局 一、中央顶层设计视角：推动区域均衡发展，建设大湾区引领经济升级 / 003 （一）推动区域均衡化发展，打造新的区域增长极 / 004 （二）通过湾区规划建设，强化对外连接，抢占全球产业链制高点 / 005 二、房企视角：城市布局是房企业绩规模增长的关键 / 006 （一）不同的城市布局策略导致了2017年房企业绩的冰火两重天 / 007 （二）只有深刻洞察城市格局变化，才能把握投资机会 / 007 （三）城市布局战略是房企冲规模、抗风险的关键一环 / 009 第一章对标世界城市化进程，看中国城市发展新格局 一、机遇与挑战并存，房地产市场前景总体向好 / 014 （一）第一大红利：中国城市化率仍有上升空间，为楼市发展带来了机遇 / 014 （二）第二大红利：棚户区改造，改善型需求集中爆发 / 021 （三）第三大红利：美好生活前景，带来大量改善型需求的释放 / 023 （四）城市化进程仍存危机，房企需整体审视并从中捕捉投资机会 / 025 二、中国城市化迈入更高阶形态，湾区规划进一步突破城市发展的天花板 / 030 （一）世界三大湾区的演进路径：大湾区是城市发展的高阶形态 / 031 （二）中国城市发展的演进路径：从城市群迈向大湾区高阶形态 / 043 （三）中国各城市群的经济发展上限还将进一步被突破 / 072 三、城市化发展典型特征：从世界城市化发展规律来看，世界从来都不是平的 / 078 （一）从全球各国来看，经济活动均呈现出高度集聚的特征 / 079 （二）中国城市走向高度分化，区域经济势差显著 / 080 （三）人才、资金、技术、政策四大资源的流动，是城市分化的内在驱动力 / 082 四、房企应依照城市生长路径，以城市轮动的思路寻找布局机会 / 084 第二章透析标杆房企高规模、高增长背后的布局逻辑 一、从城市维度解读标杆房企的布局城市特征 / 094 （一）城市级别分布特征及变化趋势 / 094 （二）标杆房企布局的热点城市 / 098 二、从房企维度解读标杆房企的布局策略 / 101 （一）增速迅猛房企的布局策略：城市深耕比加速布局更重要 / 101 （二）前3强房企的布局策略解读 / 115 （三）前10强房企的布局策略解读 / 132 （四）小结：标杆房企城市布局的五种主要模式 / 169 第三章城市布局研判新模型，全面升级研判思维 一、政策指标分析 / 179 （一）十九大对房地产市场定调：坚持住房居住属性定位 / 180 （二）中央宏观政策对房地产市场产生关键影响 / 192 （三）因城施策、分类调控是后续房地产政策的主基调 / 200 （四）地产调控政策强度分析及后市判断 / 218 （五）房企应对：顺势而为、及时应变 / 226 二、市场指标分析 / 227 （一）房地产市场表现及走势 / 228 （二）城市研判的关键市场指标 / 238 三、经济指标分析 / 257 （一）人均GDP，尤其是单位面积GDP，更能体现区域经济发展差距 / 257 （二）人均财政收入、单位面积财政收入反映城市的经济发展水平 / 261 （三）高净值人群，决定一个区域住房的最高购买力 / 265 （四）人口净流入，反映城市吸引力 / 266 （五）“三产”占比及产业规划合理性 / 271 （六）房地产投资依赖度，反映一个城市经济的抗风险能力 / 278 （七）每平方公里轨道里长，衡量一个城市的轨道交通通达性 / 280 （八）城市友好度，直接影响房企的实施成本和办事效率 / 287 第四章从城市群虹吸效应进一步透视城市投资价值 一、相关概念界定 / 293 （一）城市群内不同城市定位的划分 / 293 （二）虹吸效应特征及测算指标 / 294 二、城市群虹吸效应对比分析 / 298 （一）珠三角、长三角及京津冀三大城市群虹吸效应的对比分析 / 298 （二）长江中游及成渝城市群虹吸效应的对比分析 / 304 （三）其他西部典型城市虹吸效应的对比分析 / 307 第五章掘金价值洼地城市，抢占城市先机 一、价值洼地城市推导的逻辑 / 315 二、中部洼地——长沙 / 318 （一）长沙房价明显低于同处长江中游的武汉、南昌 / 318 （二）经济增长势头强劲 / 320 （三）适中的楼市调控力度为房地产市场发展提供了良好的政策环境 / 324 （四）房地产市场表现明显回温 / 326 三、西北洼地——西安 / 330 （一）房价涨幅明显，但相较片区内的同级别城市仍处于偏低水平 / 331 （二）产业发展、轨道交通完善和人口流入带动了经济的快速发展 / 331 （三）楼市调控重点抑制投机、拓展刚需 / 334 （四）西安房地产市场的主导优势明显，未来增长空间较大 / 335 四、西南洼地——贵阳 / 339 （一）贵阳房价明显低于同处西南地区的重庆、昆明等城市 / 340 （二）贵阳是西南地区经济高速增长的“明星城市” / 340 （三）宽松的政策调控环境增强了市场活力 / 346 （四）房地产市场稳中有升 / 347 结束语 / 352《城市新格局》编审委员会名单 / Ⅰ 前言 / Ⅲ 引言：为什么政府、房企高度关注城市发展新格局 一、中央顶层设计视角：推动区域均衡发展，建设大湾区引领经济升级 / 003 （一）推动区域均衡化发展，打造新的区域增长极 / 004 （二）通过湾区规划建设，强化对外连接，抢占全球产业链制高点 / 005 二、房企视角：城市布局是房企业绩规模增长的关键 / 006 （一）不同的城市布局策略导致了2017年房企业绩的冰火两重天 / 007 （二）只有深刻洞察城市格局变化，才能把握投资机会 / 007 （三）城市布局战略是房企冲规模、抗风险的关键一环 / 009 第一章对标世界城市化进程，看中国城市发展新格局 一、机遇与挑战并存，房地产市场前景总体向好 / 014 （一）第一大红利：中国城市化率仍有上升空间，为楼市发展带来了机遇 / 014 （二）第二大红利：棚户区改造，改善型需求集中爆发 / 021 （三）第三大红利：美好生活前景，带来大量改善型需求的释放 / 023 （四）城市化进程仍存危机，房企需整体审视并从中捕捉投资机会 / 025 二、中国城市化迈入更高阶形态，湾区规划进一步突破城市发展的天花板 / 030 （一）世界三大湾区的演进路径：大湾区是城市发展的高阶形态 / 031 （二）中国城市发展的演进路径：从城市群迈向大湾区高阶形态 / 043 （三）中国各城市群的经济发展上限还将进一步被突破 / 072 三、城市化发展典型特征：从世界城市化发展规律来看，世界从来都不是平的 / 078 （一）从全球各国来看，经济活动均呈现出高度集聚的特征 / 079 （二）中国城市走向高度分化，区域经济势差显著 / 080 （三）人才、资金、技术、政策四大资源的流动，是城市分化的内在驱动力 / 082 四、房企应依照城市生长路径，以城市轮动的思路寻找布局机会 / 084 第二章透析标杆房企高规模、高增长背后的布局逻辑 一、从城市维度解读标杆房企的布局城市特征 / 094 （一）城市级别分布特征及变化趋势 / 094 （二）标杆房企布局的热点城市 / 098 二、从房企维度解读标杆房企的布局策略 / 101 （一）增速迅猛房企的布局策略：城市深耕比加速布局更重要 / 101 （二）前3强房企的布局策略解读 / 115 （三）前10强房企的布局策略解读 / 132 （四）小结：标杆房企城市布局的五种主要模式 / 169 第三章城市布局研判新模型，全面升级研判思维 一、政策指标分析 / 179 （一）十九大对房地产市场定调：坚持住房居住属性定位 / 180 （二）中央宏观政策对房地产市场产生关键影响 / 192 （三）因城施策、分类调控是后续房地产政策的主基调 / 200 （四）地产调控政策强度分析及后市判断 / 218 （五）房企应对：顺势而为、及时应变 / 226 二、市场指标分析 / 227 （一）房地产市场表现及走势 / 228 （二）城市研判的关键市场指标 / 238 三、经济指标分析 / 257 （一）人均GDP，尤其是单位面积GDP，更能体现区域经济发展差距 / 257 （二）人均财政收入、单位面积财政收入反映城市的经济发展水平 / 261 （三）高净值人群，决定一个区域住房的最高购买力 / 265 （四）人口净流入，反映城市吸引力 / 266 （五）“三产”占比及产业规划合理性 / 271 （六）房地产投资依赖度，反映一个城市经济的抗风险能力 / 278 （七）每平方公里轨道里长，衡量一个城市的轨道交通通达性 / 280 （八）城市友好度，直接影响房企的实施成本和办事效率 / 287 第四章从城市群虹吸效应进一步透视城市投资价值 一、相关概念界定 / 293 （一）城市群内不同城市定位的划分 / 293 （二）虹吸效应特征及测算指标 / 294 二、城市群虹吸效应对比分析 / 298 （一）珠三角、长三角及京津冀三大城市群虹吸效应的对比分析 / 298 （二）长江中游及成渝城市群虹吸效应的对比分析 / 304 （三）其他西部典型城市虹吸效应的对比分析 / 307 第五章掘金价值洼地城市，抢占城市先机 一、价值洼地城市推导的逻辑 / 315 二、中部洼地——长沙 / 318 （一）长沙房价明显低于同处长江中游的武汉、南昌 / 318 （二）经济增长势头强劲 / 320 （三）适中的楼市调控力度为房地产市场发展提供了良好的政策环境 / 324 （四）房地产市场表现明显回温 / 326 三、西北洼地——西安 / 330 （一）房价涨幅明显，但相较片区内的同级别城市仍处于偏低水平 / 331 （二）产业发展、轨道交通完善和人口流入带动了经济的快速发展 / 331 （三）楼市调控重点抑制投机、拓展刚需 / 334 （四）西安房地产市场的主导优势明显，未来增长空间较大 / 335 四、西南洼地——贵阳 / 339 （一）贵阳房价明显低于同处西南地区的重庆、昆明等城市 / 340 （二）贵阳是西南地区经济高速增长的“明星城市” / 340 （三）宽松的政策调控环境增强了市场活力 / 346 （四）房地产市场稳中有升 / 347 结束语 / 352