房地产全流程税收筹划与风险应对

本书以房地产开发流程 为主线，围绕开发主体设立 、融资借款、土地获取、招 标施工、预售销售、土地增 值税清算、开发产品运营等 环节展开，每个环节设为一 章；鉴于增值税、土地增值 税、企业所得税的重要性， 本书特意增加了“房地产三 大主税的管理”这一章节。 作者精选每一环节中有 重大影响的涉税事项，从顶 层设计、税收精细化管理、 税务合规三个维度，解析适 用的税收政策，剖析涉税风 险，提出合理的应对方法或 解决方案，并对部分问题展 开合理的规划，以确保对风 险防治结合，方案落地后行 之有效。 普通读者阅读本书可以 了解房地产财税知识。财税 人员阅读本书可以提升财税 实操技能。房地产企业相关 人员阅读本书可以提升企业 税务管理水平，促进税务合 规，最终达到“防范风险、 优化税负”的目的。

第一章 开发主体设立环节 第一节 开发主体的选择 一、开发资质的影响 二、经营风险的考量 三、税收成本的规划 第二节 股东身份与股权架构的选择 一、股东身份不同的税收差异 二、自然人股东的其他风险 三、“员工跟投”模式的运用 第三节 股权代持的风险与应对 一、房地产中股权代持的情形 二、股权代持中隐名股东的风险 三、股权还原中的税务问题 四、企业并购重组时的风险防范 第四节 公司注册资本金额的确定 一、房地产“资本弱化”的局限性 二、注册资本登记过小的风险 三、注册资本登记过大的风险 四、注册资本登记的应对之策 第二章 房地产融资借款环节 第一节 当前房地产常用的融资方式与风险 一、2016年前银行贷款监管措施 二、自2016年以来的融资监管措施 三、融资借款相关税收政策 第二节 房地产常见融资方式与税务处理 一、房地产民间借贷 二、企业集团与统借统还 三、房地产委托贷款 第三节 房地产融资创新与税务处理 一、房地产信托的税务处理 二、类REITs的税务处理与限制 第三章 房地产土地获取环节 第一节 “招拍挂”供地模式 一、土地出让违约金与利息的问题 二、土地使用税的税务处理 三、红线外支出的税务处理及应对 第二节 “限地价、竞配建”供地模式 一、模式简介与处置分类 二、配建用房各方式下涉税分析 三、“限地价、竞配建”模式风险与对策 第三节 旧城改造税务处理与应对 一、一级开发的税务处理 二、被拆迁入的税务处理 三、房地产企业的税务处理 第四节 项目收购风险与税务应对 一、在建项目转让的条件 二、项目收购的风险提示 三、项目收购的税务处理 第五节 股权收购风险与税务应对 一、股权收购的实质