区域总部大楼开发指南

总部经济依赖于良好的 硬件基础——总部大楼。作 为功能复合、业态多样、体 量巨大的总部型商务楼宇， 其开发建设过程是一项复杂 的系统工程，需要缜密的策 划、严谨的建设和细致的管 理，这对于相应项目的管理 团队是一个巨大的挑战。本 书通过成功的项目管理经验 的总结梳理，为未来的项目 管理提供有价值的参考，具 有重要的实践意义。 为此，本书编写团队查 阅大量文献资料后展开了一 系列深入的探索和研究。同 时，结合位于四川省成都市 天府新区总部中央商务区中 的中建西南总部大楼实际案 例，从经济环境分析、政策 研究到产品策划及项目定位 ；从战略合作到土地获取； 从特色订制到大楼开发；从 精确招商到项目运营；从融 资模式到组织管理，全方位 、多层次、立体化的介绍了 区域总部大楼的开发建设、 运营管理等关键事项，对未 来有机会进入重点城市打造 区域经济圈，融入地方建设 发展进程的企业提供强有力 的参考和指导。

绪论 第一篇 策划篇 1 区域市场分析 1.1 经济环境分析 1.2 土地政策研究 1.3 区域规划 1.4 区域发展战略 1.5 项目选址 本章小结 2 项目定位 2.1 业态市场调研 2.2 项目市场定位 2.3 功能定位 2.4 客群定位 2.5 价格定位 2.6 产品定位 本章小结 3 概念方案设计 3.1 城市总规与详规 3.2 方案与定位融合 3.3 总图规划设计 3.4 业态分布设计 3.5 产品设计 本章小结 4 项目开发模式 4.1 合作开发 4.2 定制开发 4.3 项目代建 4.4 自主开发 4.5 模式选择 本章小结 5 项目可研与立项 5.1 区域总部设立 5.2 市场调查与预测 5.3 投资成本费用估算 5.4 盈亏平衡分析 5.5 资金筹措 5.6 风险评价 5.7 项目立项 本章小结 第二篇 开发篇 6 土地获取 6.1 土地获取渠道 6.2 土地价值评估 6.3 土地获取决策 6.4 土地获取流程 本章小结 7 项目融资 7.1 项目融资类型 7.2 项目融资实施方式 7.3 融资成本分析 7.4 融资风险防范 本章小结 8 规划设计 8.1 设计任务书 8.2 方案设计 8.3 初步设计 8.4 施工图设计 8.5 专项设计 8.6 设计变更 本章小结 9 报批报建 9.1 土地使用权证 9.2 建设用地规划许可证 9.3 建设工程规划许可证 9.4 建设工程施工许可证 9.5 预售许可证 9.6 其他手续报批 9.7 规划验收 本章小结 10 成本控制 10.1 目标成本管理 10.2 造价咨询管理 10.3 动态成本管理 10.4 成本过程控制 10.5 工程结算管理 本章小结 11 采购管理 11.1 采购方式 11.2 供方管理 11.3 采购计划与立项 11.4 招标投标管理 11.5 合约法务管理 本章小结 12 建设管理 12.1 工程咨询 12.2 技术管理 12.3 进度管理 12.4 质量管理 12.5 安全与环保 12.6 现场签证 12.7 竣工验收 本章小结 第三篇 运营篇 13 项目推广 13.1 推广方案 13.2 推广渠道 13.3 推广活动 13.4 推广评估 本章小结 14 招商管理 14.1 招商策划 14.2 招商渠道 14.3 价格体系 14.4 案场管理 14.5 客户开发 本章小结 15 物业管理 15.1 物业服务内容 15.2 物业公司模式 15.3 物业公司选定 15.4 物业前期介入 本章小结 16 运维管理 16.1 运维方案 16.2 资产管理 16.3 客户维护 本章小结 17 项目公司组织架构 17.1 公司组织架构 17.2 公司章程及授权体系 17.3 公司注册 17.4 公司管理制度 本章小结 18 人力资源管理 18.1 部门岗位设置 18.2 人员引进 18.3 薪酬体系 18.4 绩效考核 18.5 员工培训 本章小结 19 资金管理 19.1 资金预算 19.2 收款管理 19.3 付款管理 19.4 资金风险 本章小结 20 税务管理 20.1 主要涉及税种分析 20.2 涉税风险 20.3 税务咨询 本章小结 参考文献