高增长之后：房地产行业变局与可持续发展

房地产作为经济发展的重要组成部分，在中国经济发展起飞阶段发挥了重要作用。而近年来，房地产市场出现深度调整，房地产行业基本面快速下行，部分企业面临较大的信用风险，“预期减弱、需求不足、供给冲击”的三重压力持续叠加，房地产格局发生重大改变，房地产进入到了一个新的发展阶段。面对变局，未来房地产行业如何探索新的发展模式，实现可持续发展成为从中央政府到各地市政府以及房地产企业的重点关注议题，中国房地产行业的未来发展也成为媒体乃至普通百姓的热点关注话题。 为回应以上议题，本书作者秦虹根据自己多年研究著写本书。全书共分为两篇，第一篇主要分析了房地产行业的变局成因。作者以我国房企2021—2022年“爆雷”为抓手，分析了本次房地产行业遇冷的原因，进行了深入的反思，并做出了未来展望。在本篇中，作者还回顾了2008年和2014年我国房地产行业进入下行期时遇到的问题和得到的启示。 第二篇主要探讨房地产行业的可持续发展之路。作者分别从变革方向、调控政策、市场格局、投资布局、融资模式、住房品质、新兴业态和精细管理等方面介绍了房地产行业未来如何走可持续发展的道路。作者不仅借鉴了美国、日本等发达国家房地产企业在发展中的先进经验，更是以我国的国情、国策为重点，深入浅出地分析了当下及未来一段时间，我国房地产企业应该如何乘政策之风，迎难而上，度过房市寒冬，最终走上可持续发展之路，实现高质量发展。

· 现任中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任 l· 曾任住房和城乡建设部政策研究中心主任 l· 第十八届中央政治局第十次集体学习主讲人 l· 2014年中组部、中宣部、人社部、科技部授予全国杰出专业技术人才称号 l· 享受国务院颁发政府特殊津贴的专家 王艳飞，中国农业大学土地科学与技术学院副教授，硕士研究生导师。2016.7-2020.7月曾在住房和城乡建设部政策研究中心工作。主要从事城乡发展、土地利用与住房政策的相关教学和研究工作。主持和参与国家自然科学基金项目、国家社会科学基金项目及地方政府委托项目20余项，参加四川省、海南省、青岛市及雄安新区等地住房与房地产发展规划编制。在《Habitat International》《地理研究》《资源科学》《建筑经济》等核心学术期刊发表论文30多篇，参编著作2部，获省部级科研奖励1项。

前言 / I 上篇? 房地产行业变局 第一章 房地产行业变局与反思：2021—2023年 一、行业变局从规模房企密集“爆雷”开始 / 001 ?（一）市场：2021年上半年达到顶峰后由热转冷 / 002 ?（二）政策：抑制四大冲动以控制房价上涨 / 005 ?（三）?问题：政策调控叠加新冠疫情使房企信用风险 集中释放 / 011 二、房企爆雷的成因分析与反思 / 016 ?（一）房企经营模式蕴含流动性危机 / 016 ?（二）房企经营模式没有跟上监管政策的转变 / 021 ?（三）房企现金流受到政策叠加效应和市场下行的影响 / 023 三、行业变局及后市展望 / 025 ?（一）行业变局 / 025 ?（二）后市展望 / 031 第二章 房地产行业波动回顾：2008年和2014年 一、2008年房地产行业震荡 / 036 ?（一）国际形势和国内调控综合作用的结果 / 037 ?（二）三大政策从供需两端积极救市 / 040 ?（三）宽松政策下市场快速复苏 / 041 二、2014年房地产行业库存危机 / 042 ?（一）经济下行中需求的回落与供给增长的失衡 / 042 ?（二）三大政策刺激需求的释放 / 044 ?（三）去库存效果显著的同时房价高企 / 047 三、比较与启示 / 048 ?（一）三轮周期的因果均不相同 / 048 ?（二）目前房地产市场环境发生根本性转变 / 050 ?（三）环境的转变带来房企经营逻辑的转变 / 058 下篇? 房地产行业可持续发展 第三章 房地产行业可持续发展与变革方向 一、房地产行业可持续发展之国际比较 / 063 ?（一）美国房地产行业的可持续发展 / 064 ?（二）日本房地产行业的可持续发展 / 074 ?（三）比较与借鉴 / 079 二、经济社会发展与房地产行业定位 / 080 ?（一）我国房地产行业定位的政策演变 / 080 ?（二）房地产行业健康发展对经济社会的重要意义 / 082 三、可持续发展变革方向展望 / 086 ?（一）土地供给模式变革方向 / 086 ?（二）住房供给模式变革方向 / 090 ?（三）房地产金融模式变革方向 / 095 ?（四）房地产企业经营模式变革方向 / 097 第四章 房地产行业可持续发展之调控政策 一、房地产市场调控历史周期及评析 / 103 ?（一）服务经济社会发展大局相机决策 / 104 ?（二）三大政策奠定了当前的市场基础 / 120 ?（三）行政政策是过去调控的发力点 / 127 二、房地产市场调控与“长效机制” / 133 ?（一）健全土地供应机制 / 135 ?（二）健全财税支持政策 / 137 ?（三）发挥金融政策的作用 / 139 ?（四）发挥住房保障政策作用 / 140 ?（五）发挥市场监管政策作用 / 142 三、房地产市场调控与“因城施策” / 143 ?（一）“因城施策”的调控内涵 / 143 ?（二）热门城市落实“因城施策” / 145 ?（三）非热门城市落实“因城施策” / 154 第五章 房地产行业可持续发展之投资布局 一、房地产投资区域布局调整 / 156 ?（一）房地产开发投资布局评估 / 156 （二）房地产投资布局趋势 / 163 二、房地产投资业态选择 / 173 ?（一）优化商品房开发业务 / 174 ?（二）拓展专业化运营业务 / 179 ?（三）增加管理服务业务 / 182 ?（四）拓展产业地产 / 186 ?（五）进入城市更新领域 / 192 三、拿地模式与动态 / 194 ?（一）房企拿地策略调整 / 194 ?（二）房企拿地模式类型 / 195 ?（三）房企拿地动态 / 199 四、开发运营模式 / 202 ?（一）开发—销售模式优化 / 203 ?（二）专业化运营服务模式不断拓展 / 206 第六章 房地产行业可持续发展之融资模式 一、“三条红线”实施近况及评析 / 216 ?（一）“三条红线”政策及实施近况 / 216 ?（二）“三条红线”实施评析 / 217 二、房地产贷款集中度管理实施近况及评析 / 224 ?（一）贷款集中度管理内容及实施 / 224 ?（二）贷款集中度实施评析 / 228 三、房地产企业融资模式之国际比较 / 231 ?（一）美国房地产企业融资模式 / 232 ?（二）德国房地产企业融资模式 / 235 ?（三）日本房地产企业融资模式 / 236 ?（四）新加坡房地产企业融资模式 / 239 四、房地产企业融资模式变革重点 / 241 ?（一）优化银行贷款融资结构 / 241 ?（二）拓展房地产投资股权融资 / 246 ?（三）推动资产证券化 / 250 ?（四）积极试点推动房地产行业绿色金融 / 256 ?（五）规范房地产企业发债和信托等融资 / 257 第七章 房地产行业可持续发展之住房品质 一、我国住房品质显著改善但仍需提升 / 262 ?（一）十年间住房品质持续改善 / 262 ?（二）住有宜居仍需持续提升住房品质 / 267 二、住房品质需求驱动房地产高质量发展 / 270 ?（一）人口结构变化推动改善性需求增加 / 270 ?（二）住房品质需求从房屋到社区内外延伸 / 271 三、住房品质的绿色、装配和智慧变革 / 275 ?（一）绿色住宅：人与自然和谐共处新模式 / 276 ?（二）装配式住宅：标准化生产更加高效与环保 / 282 ?（三）智慧住宅：让生活更加便捷舒适 / 286 四、物业管理服务构筑住房品质软实力 / 288 ?（一）物业管理模式分类及其特征 / 288 ?（二）物业变革方向：数字化、智能化、精细化、多元化 / 290 第八章 房地产行业可持续发展之新型业态 一、租赁住房政策“黄金十年” / 295 （一）住房租赁市场发展基本态势 / 296 ?（二）大城市住房租赁市场需求规模大 / 300 ?（三）保障性租赁住房建设补齐供给短板 / 302 二、城市更新模式升级 / 308 ?（一）城市更新的新发展阶段 / 308 ?（二）片区统筹城市更新战略 / 317 三、养老地产发展前景 / 322 ?（一）养老地产市场机遇 / 322 ?（二）养老地产发展模式 / 326 ?（三）养老地产代表案例 / 331 ?（四）养老地产面临的挑战 / 335 第九章 房地产行业可持续发展之精细管理 一、进入管理红利时代 / 339 ?（一）挖掘内部管理红利 / 340 ?（二）坚守长期主义，赢得稳健发展 / 342 二、重视战略引领 / 343 ?（一）制定“新战略” / 343 ?（二）“新战略”落地 / 345 三、强化组织和标准化保障 / 347 四、实施数字化赋能 / 351 五、新型绩效文化 / 354 参考文献 / 356