路军港说物业：业主和物业人必须学习的法律知识

本书以“让业主都能看得懂的法律知识”为理念，全面梳理物业管理领域的法律法规、常见问题、典型案例、专业观点、文书范本和实操流程，为依法处理法律问题、有效解决物业纠纷、积极促进管理和谐提供全面和丰富的依据、技巧和经验，成为业主和物业人贴身的“法律知识顾问”和“物业专家顾问”。本书作者是国内知名的物业管理专家、物业管理师，书中全面地吸纳了其多年从事物业管理、咨询工作的丰富经验。

目录 第一章　物业管理——专家支招 / 001 一、为什么物业公司换一个不如一个？ / 003 二、探讨物业管理一种良性的小区管理模式 / 008 三、小区到底是谁的，不交物业费到底损害了谁？ / 012 四、小区物业管理到底该不该“自管” / 015 五、物业公司怎样走出“人人喊打”的局面 / 020 六、业委会的工作，委员们应该如何分工 / 026 七、业主大会秘书，能为业主们做什么？能为业主委员会做什么？ / 029 八、为什么大多数业主都不满意物业公司呢？ / 035 九、物业公司欺负业主，业主应该怎么办？ / 037 十、成立业委会的优点 / 040 第二章　物业问题——法律释疑 / 043 一、业主关心的热门问题 / 045 01.一楼返水，物业公司应不应该承担责任？ / 045 02.一楼应不应该缴纳电梯费？ / 045 03.室内墙壁裂缝，物业公司不解决可以不缴纳物业费吗？ / 046 04.房顶漏水物业公司不处理，可以要求物业公司赔偿吗？ / 046 05.不买车位不让车进小区合理吗？ / 047 06.不交物业费物业公司不给授权电梯卡合理吗？ / 047 07.不缴纳物业费，物业公司停水停电合法吗？ / 048 08.成立业委会社区不给办理怎么办？ / 048 09.物业公司不把公共收益返还给业主，业主可以不缴纳物业费吗？ / 049 10.开发商不给办理产权证怎么解决？ / 049 11.人防车位开发商有权买卖吗？ / 050 12.物业公司不给看物业合同怎么办？ / 050 13.物业公司可以不给开物业费发票吗？ / 051 14.物业公司违规到哪个部门投诉最有效？ / 051 15.暖气不热怎么解决，可以不缴纳暖气费吗？ / 051 16.物业公司单独收取卫生费和公摊电费合理吗？ / 052 17.家里被盗或者电动车、自行车丢失，物业公司需要承担责任吗？ / 052 18.物业公司单方面涨物业费合法吗？ / 053 二、物业篇 / 054 01.服务合同终止，物业公司不退出，承担哪些后果？ / 054 02.如何防止高空抛物坠物的风险？ / 054 03.能否在小区楼顶架设广告牌？ / 055 04.物业小区共用部位包括哪些？ / 055 05.业主装修拆改承重结构，物业公司需要做什么？ / 056 06.业主欠缴物业费，物业公司的正确处理方式是什么？ / 056 07.物业公司应该给业主提供哪些服务？ / 057 08.室内的房屋门窗损坏，物业公司有义务维修吗？ / 057 09.物业公司不维护、保养设备设施，业主可以要求物业费打折吗？ / 057 10.什么情况下，物业公司可以给业主断水断电呢？ / 058 11.物业小区保安的主要职责是什么？ / 058 12.物业服务安保不到位，会受到处罚吗？ / 058 13.什么样的物业公司算好的物业公司？ / 058 14.哪些事情不应该由物业公司负责？ / 059 15.触犯以下内容将会面临牢狱之灾 / 059 16.物业公司管理有哪些基本内容？ / 060 17.预收物业费的法律依据是什么？如何约定违约金？ / 060 18.小区车位是否可以租售？ / 061 19.谁负责小区供水、供电、供气等管线设备设施？ / 061 20.住宅室内装饰装修有哪些禁止行为？ / 061 21.业主在楼顶安装太阳能热水器，物业公司有权限制吗？ / 062 22.楼房墙皮脱落砸坏汽车，物业公司应当赔偿吗？ / 062 23.楼上跑水，楼下被淹，物业公司应否担责？ / 063 24.电梯坠落伤人，应由物业公司还是电梯维保公司担责？ / 063 25.物业公司在小区里面画个车位就可以收费吗？ / 063 26.物业公司有权利收装修押金，装修垃圾清运费吗？ / 063 27.什么是物业管理的包干制和酬金制？ / 064 28.业主缴纳物业费时，物业公司应提供什么？ / 065 29.物业服务人应该给业主提供几级物业服务标准？ / 065 30.物业费是按照购房合同还是房本面积缴纳？ / 065 31.物业公司员工上门维修，应该收费吗？ / 065 32.阁楼要缴纳物业费吗？ / 066 33.小区门脸房（底商）要缴纳物业费吗？ / 066 34.物业公司或者开发商可以擅自处分或者变卖物业管理用房吗？ / 066 35.到法院提出同时履行抗辩权，还用缴纳物业费吗？ / 067 36.公摊水电费、电梯费、二次供水费、垃圾清运费等没有约定不用再缴纳 / 068 37.居民楼的底商可以开餐饮吗？ / 068 38.物业公司有没有权利售水电呢？ / 069 39.物业公司有没有义务帮助业主收发快递？ / 069 40.物业公司强制不让业主电动车进电梯对不对？ / 070 41.前期物业合同的期限是多长时间？没到期可以换物业公司吗？ / 070 42.物业公司垄断小区宽带，不让其他宽带进，怎么办？ / 070 43.小区业主在小区被狗咬伤或受到惊吓，物业公司要不要承担责任？ / 071 44.物业公司强制业主在指定单位找装修工人及材料，合理吗？ / 071 45.物业公司把小区整体承包给另一个公司这样合法吗？ / 071 46.在小区车被划了，物业公司应该承担责任吗？ / 072 47.小区底商门口的停车位是谁的？ / 072 48.物业公司或者开发商能出售小区的车位吗？ / 072 49.物业资质和物业服务等级有什么区别？ / 073 50.没有资质可以接管小区物业管理服务吗？ / 073 三、房地产篇 / 075 01.开发商是否有权更换前期物业企业？ / 075 02.买房时建设单位广告和宣传资料没有兑现怎么办？ / 075 03.购房合同和实际面积不符，业主该怎么办？ / 076 04.房地产开发商为什么不按照约定给业主办理房本？ / 076 05.开发商延迟交房让业主签署放弃赔偿违约金的文件怎么办？ / 076 06.新房收房，物业公司让再次签署物业服务合同还需要签署吗？ / 077 07.开发商附送一楼小花园是否有效？ / 077 08.开发商承诺业主免除物业费有效吗？ / 078 09.开发商凭什么代表业主和物业公司签署合同，这样的合同有效吗？ / 078 10.延迟收房，开发商应不应该支付违约金？ / 078 11.暖气、燃气、有线电视开口费，开发商和物业公司有权收取吗？ / 078 12.开发商没有在买卖合同中约定办理房产证的时间和违约金怎么办？ / 079 13.开发商没有按期给业主交房，可以要求退房吗？ / 079 14.商品房“五证两书”有哪些？ / 080 15.商品房土地使用年限50年和70年有什么区别？ / 081 16.开发商没有给业主办理房产证，可以不交物业费吗？ / 081 17.新买的房屋，开发商没有把配套设施完善，可以不交物业费吗？ / 081 18.房屋的产权是70年，超过70年房子还是自己的吗？ / 081 19.房屋契税应该缴纳多少？ / 082 20.小区阳台面积怎么算？ / 082 21.二手房买卖“满五唯一”，免20%个税，那怎么确定是满5年呢？ / 082 22.购买房屋都要缴纳哪些费用？ / 083 23.房屋赠与、继承、夫妻更名需要哪些费用和条件？ / 083 24.怎样预防房子被房东“一房二卖”？ / 083 25.开发商出售无产权车位是否合法？ / 083 26.楼间的间距怎样才合理？ / 084 27.新建住宅是否必须进行招标选聘物业服务企业？ / 085 28.期房，不能按时交房，开发商不给退怎么办？ / 085 29.开发商送业主的物业费有效吗？ / 085 四、业主大会和业主委员会篇 / 087 01.如何理解业主大会和业主委员会决定，对业主具有法律约束力？ / 087 02.小区道路停车收费由谁决定？如何分配？ / 087 03.物业服务合同中可以约定使用专资的维修项目明细吗？ / 087 04.业主大会决定不再续聘物业公司了，物业公司拒不进行交接怎么办？ / 088 05.物业公司撤场应该移交哪些资料？ / 088 06.业主、业主大会与物业服务企业是什么关系？ / 089 07.业主或使用人违反小区《管理规约》怎样处理？ / 089 08.一个业主在小区有多套房属于一票还是多票？ / 089 09.小区的公共收益有哪些？ / 090 10.小区地面停车位的收益属于谁？ / 090 11.业主委员会的职责有哪些？ / 091 12.业主委员会的前期办公用品和人员津贴谁来支付？ / 092 13.什么叫业主大会双过半？ / 092 14.业主大会和业主委员会怎样成立？ / 092 15.怎么罢免不作为，出卖业主利益的业主委员会成员？ / 093 16.首次召开业主大会、业委会，开发商应该给筹备组提供什么 支持和文件？ / 093 17.如果开发商和物业公司拒不提供业主清册和产权面积怎么办？ / 093 18.达到什么条件可以召开首次业主大会？ / 094 19.申请成立业主大会并召开首次大会签完字，到哪儿申请？ / 094 20.首次业主大会申请需要提交什么资料？ / 094 21.谁有资格申请成立业主委员会？ / 095 22.成立业委会，业主来的不到一半怎么办？ / 095 23.什么是业主大会和业主委员会？ / 095 24.一个物业管理区域可以成立几个业主大会和业委会？ / 095 25.业主大会有几种形式？ / 096 26.筹备组人数是多少，组员怎样确定？ / 096 27.成立业委会的法定依据是什么？ / 096 28.业委会主任和副主任怎样产生？ / 097 29.业主委员会成立后应该做什么？ / 097 30.小区成立业委会为什么那么难？ / 098 31.成立业委会的经费由谁来承担？ / 099 32.小区规则谁说了算，谁来制定？ / 099 33.召开业主大会，采用微信投票是否有效？ / 100 34.物业公司服务不好，业主有权利换掉物业公司吗？ / 100 35.物业公司服务不好，怎样换掉它？ / 101 36.酬金制如何管理钱财物呢？ / 101 37.什么叫业主入住率？ / 101 38.有房的就是业主了吗？ / 102 39.业委会成员应该是几个人？ / 102 40.业委会有工资吗？ / 102 41.业主委员会成员或者近亲属可以在物业公司或者关联企业任职吗？ / 103 42.业主大会没有选够业委会成员算成立吗？ / 103 43.业委会委员任期是多长时间？ / 104 44.业委会成员资格灭失有哪几种情况？ / 104 45.业委会成员怎样辞职，用不用经过批准？ / 104 46.业委会成员不到一半可以召开业主大会吗？ / 105 47.分期开发的建设项目怎样成立业主大会？ / 105 48.业主代表大会可以替代业主大会吗？ / 105 49.物业费公共收益支出收入有哪些？ / 106 50.没交物业费可以参选业委会委员吗？ / 106 五、业主篇 / 107 01.前期物业服务合同期间，个别业主能否修改合同条款？ / 107 02.业主没与物业公司签合同，可以不交物业费吗？ / 107 03.业主住改商遵循什么规则？ / 108 04.由于污水管堵塞，二楼返水，物业公司需要赔偿损失吗？ / 108 05.业主违章搭建，侵占道路等违规行为，可否收取违约金？ / 109 06.小区业主可以请求公布、查阅哪些情况和资料？ / 109 07.业主与物业服务企业发生纠纷怎样处理？ / 110 08.为什么要按时缴纳物业服务费用？ / 111 09.业主未及时缴纳物业服务费是否要交违约金？ / 111 10.装修时的电梯使用有哪些注意事项？ / 111 11.封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚有哪些规定？ / 112 12.小区树上是否可以拴绳晾晒衣服？ / 113 13.住房专项维修资金归谁所有，有什么用途？ / 113 14.邻居占用了公共楼道怎么办？ / 113 15.怎样拆除小区的电梯梯控？ / 114 16.物业公司不给业主开发票合理吗？ / 114 17.物业企业能够对业主进行各类罚款吗？ / 114 18.邻居发出的噪声如何制止和维权？法理和情理分别是什么？ / 114 19.业主作为小区的主人应当履行哪些职责？ / 115 20.非违约方防止损失扩大义务是什么？ / 115 21.什么情况下可以不交物业费？ / 116 22.房子不住人可以不交供暖费吗？ / 116 23.物业公司拒不退还装修押金怎么办？ / 116 24.没有缴纳物业费，可以限制业主车辆进入小区吗？ / 117 25.物业公司收取装修材料电梯上料费，合理吗？ / 117 26.怎么计算自己家的物业费？ / 117 27.卫生间漏水谁的责任，可以不缴纳物业费吗？ / 118 28.业主拖欠物业费多久，会被物业公司起诉？ / 118 29.物业费过高，业主可以要求降低物业费吗？ / 118 30.第一年入住，暖气费还用交吗？ / 119 31.物业公司停运一部电梯，还用缴纳物业费吗？ / 119 32.老业主欠的物业费，新业主有义务替他缴纳吗？ / 119 33.业主拒绝收房领钥匙，还用缴纳物业费吗？ / 120 34.回迁房的业主，还用缴纳物业费吗？ / 120 35.物业公司收取物业费后再收取电梯费合理吗？ / 120 36.小区经常停水、停电，物业费可以打折吗？ / 120 37.物业公司代收水电费可以加价吗？ / 121 38.邻居扰民怎么办？可以不交物业费吗？ / 121 39.如果业主决定不用老物业公司，老物业公司不走，还用缴纳物业费吗？ / 121 40.物业费应该由业主缴纳还是租户缴纳？ / 122 41.什么情况下可以要求物业费打折或者减免？ / 122 42.自己门口楼道的位置可以封闭吗？ / 124 43.小区的“沙霸”怎么处理？ / 124 44.什么是容积率？ / 125 45.为什么业主老是被部分物业公司或者开发商欺负呢？ / 125 46.给物业公司发整改函，物业公司不接收怎么办？ / 126 47.物业公司不给看公共收益怎么办？ / 126 48.小区里可以不要物业公司吗？ / 126 49.物业公司不给业主分公共收益怎么办？ / 127 50.“黑物业”为什么害怕业主发整改函？ / 127 51.为什么打折的物业费一定要在收据上注明？ / 127 52.业主可以要求物业公司提供什么资料？ / 128 53.小区规则谁说了算？ / 128 54.怎样让小区的公共维修资金升值？ / 129 55.把车停到消防通道会受到什么处罚？ / 129 56.小区里的小广告怎样治理？ / 129 57.高空抛物，物业公司是否可以先行赔付？ / 130 58.小区邻居把杂物放到楼道引起火灾，物业公司要承担责任吗？ / 131 59.业主为什么不愿意交物业费？ / 131 60.高空抛物刑罚标准是什么？ / 131 六、收房前、后的法律知识 / 132 01.新房入住要有哪些手续才能收房？ / 132 02.延迟交房怎样赔偿？ / 133 03.房屋合同面积比实际面积多了还用补钱吗？ / 134 04.房屋怎样验收，都应该检查哪些地方？ / 134 05.质保期内房屋出现质量题，物业公司不管怎么办？ / 136 06.物业公司及开发商让缴纳的各种费用是否合理？ / 137 07.由于开发商的原因，不收房，谁来赔偿损失？ / 138 08.没收房，还用缴纳物业费吗？ / 138 09.收房前的物业费，业主是否缴纳？ / 139 10.房产证应该什么时候给办理？超期怎样赔偿？ / 140 11.业主自己是否可以办理房产证？ / 140 12.房子没住还用缴纳物业费吗？ / 141 13.前期物业服务合同物业费定价高，可以不交物业费或者减少物业费吗？ / 141 第三章　物业纠纷——法院裁判 / 143 一、业主委员会与物业公司业主共有权纠纷获胜 / 145 二、最高人民法院认定小区地面车位归全体业主所有 / 152 三、法院终审判人防车位归全体业主所有 / 155 四、业主未缴纳物业费，物业公司拆暖气，法院判物业公司恢复供暖并赔礼道歉 / 166 五、街道办事处不给业主大会备案，业委会起诉街道，法院判决街道办事处限期给业委会备案 / 172 六、物业公司起诉业主拖欠物业费获胜 / 178 七、业主委员会起诉物业公司归还公共收益获胜 / 182 八、物业公司擅自给业主停电被判赔偿9900元 / 193 九、物业公司起诉业主缴纳物业费2480元加年利6%，二审判决业主只用 缴纳1000元 / 199 十、物业公司起诉业委会身份不合法被驳回 / 205 十一、业主以知情权起诉物业公开信息案胜诉 / 213 十二、业主申请房管局公开物业服务合同，房管局拒不公开，房管局 败诉 / 218 十三、业主大会决定不再续聘物业公司，物业公司拒不撤离小区被 业委会起诉，法院判决物业公司立即撤离小区并移交资料 / 223 第四章　物业事务——文书流程 / 235 一、物业服务实用文件范本和物业及开发商来往文件 / 237 01.公开小区公共收益账目申请 / 237 02.新能源汽车充电桩安装申请 / 238 03.业主委员会备案单 / 239 04.首次业主大会和业主委员会筹备组业主申请表 / 243 05.关于物业服务不到位要求整改的函 / 245 06.关于保修范围内的维修函件 / 246 07.申请公开小区相关文件的函件 / 248 二、实用操作流程 / 250 01.如何成立业主委员会 / 250 02.更换物业的流程 / 260 03.住宅专项维修资金申请流程及工作内容 / 267 第五章　物业规范——法律依据 / 279 一、物业管理相关法律法规节选 / 281 01.中华人民共和国民法典（节选） / 281 02.中华人民共和国治安管理处罚法（节选） / 291 03.保安服务管理条例（节选） / 295 04.中华人民共和国环境保护法（节选） / 297 05.中华人民共和国特种设备安全法（节选） / 299 06.中华人民共和国消费者权益保护法（节选） / 304 07.中华人民共和国人民防空法（节选） / 311 08.中华人民共和国消防法（节选） / 312 二、物业管理法律法规 / 315 01.物业管理条例 / 315 02.物业服务收费管理办法 / 325 03.住宅室内装饰装修管理办法 / 328 04.物业承接查验办法 / 334 05.住宅专项维修资金管理办法 / 339 06.商品房销售管理办法 / 348 07.城市商品房预售管理办法 / 355 08.不动产登记暂行条例 / 357 09.业主大会和业主委员会指导规则 / 363 10.最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干 问题的解释 / 373 11.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释 / 376 12.最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的 解释 / 379 13.最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见 / 380 14.关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量 发展的意见 / 383 15.国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知 / 389 16.住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知 / 391 17.高层民用建筑消防安全管理规定 / 396 代后记 路军港专访：只会告诉您方法，不会讲大道理 / 407