公募REITs投资指南

这是一本写给个人投资者的公募REITs投资工具书。 全书重点探讨了什么是REITs、为什么要投资REITs、 如何评估REITs、投资REITs有哪些风险、什么时候可以买 入REITs、遇到什么情况应该卖出REITs，以及新冠疫情之 后如何保护REITs投资并使其继续增值等基本问题，通过一 系列深入浅出的阐述，让读者明白该怎样通过投资REITs来 赚取丰厚的收益。 作者深入研究了市场使用的某些估值基准是如何被证 明是错误的，并给出了投资者如何通过REITs实现收益增长 的明确指导，同时还探讨了REITs的收购与详细的案例研究 ，所有的内容虽是立足于新加坡REITs市场，但是其方法具 有普适性，是投资者面对任何REITs市场都可以使用的。适 逢中国公募REITs市场初创期，广大个人投资者面对公募 REITs这个全新的投资品种跃跃欲试之时，本书所介绍的方 法和经验可以给大家带来有益的启发。

新加坡人，在领域内被称为“REITs大师”，曾通过投资REITs赚取了丰厚的收益，在40岁出头就实现了财务自由，提前退休。之后一直致力于新加坡REITs投资者教育工作，目前是REITs教育集团GCP环球的执行主席。 曾在新加坡主持了首届2016年亚洲REITs巅峰奖，并担任REITs的未来论坛主席和《财富》杂志亚洲REITs巅峰奖的主席，也是《财富》杂志2017年亚洲REITs巅峰奖的评审。同时还是新加坡企业奖——2017年最佳投资者关系评审委员会委员，并于2019年共同主持了颁奖仪式。 也曾作为特别顾问为来自不同行业的多家公司提供上市前和上市咨询。过去31年里，多次为亚洲开发银行、新加坡金融管理局、新加坡银行与金融研究所、新加坡交易所、新加坡中小企业协会、新加坡证券投资者协会和股票投资者开设讲座。 中国REITs联盟执行会长和秘书长，北京睿信投资（REITrust Investment）董事长。 同时担任中国保险资产管理业协会不动产投资专委会顾问，中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长，全联房地产商会REITs专委会秘书长，清华校友总会房地产行业协会常务副秘书长，清华大学五道口金融学院（不动产金融研究中心）兼职高级研究员。 曾就职于中信证券投资银行部房地产金融和REITs部门、金地集团稳盛投资助理总经理、美国华平(Warburg Pincus)投资房地产资产管理、通用电气资本(GE Capital)房地产部门。 清华大学五道口金融学院金融EMBA，曾获得清华大学经济管理学院与麻省理工学院Sloan商学院联合授予的国际工商管理硕士学位，同时拥有注册房地产估价师(CIREA)、国际注册商业房地产投资师(CCIM)、证券和基金从业人员资格等专业资格。 本科毕业于清华大学建筑系，获得美国俄亥俄州克利夫兰州立大学城市研究硕士学位并曾在密西根大学攻读金融学博士学位。20年证券从业经验，曾先后在美林证券（纽约）、美国角石房地产投资管理公司、美国信安金融集团从事REITs投资与研究；2008年加入建信基金担任基金经理、海外投资决策委员会成员；2012年加入嘉实资本，先后担任基金经理、房地产创新部总监、海外地产业务负责人；2017年在美创业并从事投资咨询工作。

01 第一章　REITs如何让你成为百万富翁 003 什么是REITs? 004 REITs的起源 007 REITs在亚洲腾飞 008 REITs在新加坡腾飞 012 REITs与房地产投资 013 REITs从行业创始以来的总收益 014 最初10年上市的新加坡REITs的总收益 019 新加坡REITs最近10年的年化总收益 020 最近10年上市的新加坡REITs的总收益 027 第二章　聪明的REITs投资者应该从疫情导致的危机中吸取什么教训 031 REITs股息的安全性 033 创造财富的关键是选对行业板块和REITs 045 掌握恐慌心理学 046 危机时刻REITs不是分散风险的好工具 048 黎明前的夜色最黑暗 049 总结 051 第三章　为什么你应该在投资组合里持有REITs 054 股息 055 总收益 056 流动性 057 分散投资组合 059 对冲通胀 061 财富多样化工具 063 透明的公司结构 065 第四章　如何评估REITs的业绩表现 068 运营损益指标 085 运营资产负债表的相关指标 093 第五章　你应该花多少钱来买入REITs 096 基于收益率的估值方法 099 市净率(P/BV)或价格/资产净值(P/NAV) 104 股息贴现模型(DDM) 105 资本化率模型(Cap Rate) 107 贴现现金流模型(DCF) 108 重置成本法 111 可比销售法 115 第六章　投资REITs的风险 118 再融资风险 121 利率风险 124 过度依赖资本市场 134 收入风险 135 集中度风险 136 流动性风险 141 第七章　投资者如何与REITs一起成长 144 内生增长 156 外延增长 161 第八章　如何分析REITs的收购 164 2019年的REITs收购 166 案例研究:吉宝数据中心信托成功的REITs收购 176 展望未来的REITs收购 179 第九章　我是怎样通过投资REITs实现财务自由的 182 市场会提供价值机会,但投资者需要知道什么时候才能抓住它 185 REITs的好坏和其拥有的资产一样 188 REITs的价值=持有的资产价值+/-发起人的价值 191 评估管理能力——坚持做定性研究的艺术 193 REITs的成功收购——股价表现优异的核心 194 什么时候卖出REITs? 199 第十章　新冠疫情过后REITs的潜力 202 印度 204 菲律宾 205 中国香港 206 中国内地 208 新加坡 209 REITs的未来 211 总结 213 附录　新加坡REITs列表（共42只） 217 致谢 219 免责声明 221 译者后记