房地产精细操盘(前期市场分析)

中国房地产项目的开发手法，因开发商地域不同 所形成的派别也不同，不同派别企业的开发风格、项 目特点和产品形式及社区文化差别很大。地产人做项 目前期分析研究，主要工作分四步：首先要搞懂中国 房地产开发商，研究开发商自身的商业文化特点和企 业风格等主观因素；第二步是对房地产开发流程的全 过程有详细了解；第三步是做具体的前期市场研究， 即宏观市场背景、所在城市、地处区域、区域的区位 、地块特点、客户研究、竞争楼盘研究；第四步是做 项目整体的经济测算。 项目开发的前期分析是决定楼盘成功销售与否的 重要环节，由苏少彬、肖鹏、张杨、刘丽娟、龙镇主 编的《房地产精细操盘(前期市场分析)》圈定了房地 产前期市场分析研究的工作框架，以一个楼盘如何能 最大程度找到准确项目定位并形成最终适合的产品为 出发点，对前期研究工作做分步论述。具体来说，本 书内容是按照“地产项目的前期分析研究的工作如何 分步进行，最新理论有哪些，每一步的工作细节是什 么以及在每一步里的注意事项是什么”这样的逻辑关 系环环相扣、层层展开的。 本书旨在为地产策划人做项目前期分析研究提供 一个完整的逻辑框架和详细的工作步骤。本书适合各 类房地产相关行业从业人士阅读参考。

开篇 中国开发商基础脸谱 一、如何解读当下开发商企业战略 二、中国地产企业经营哲学的地域基因 三、区域企业群发展的3个分析指标 四、中国地产企业群发展战略 第一章 房地产项目全程策划流程 第一节 房地产项目策划前期可行性研究流程 一、可行性研究的三个工作阶段 二、可行性研究的7项基本内容 三、可行性研究的5个步骤 第二节 房地产项目全程策划的工作阶段划分 一、三种房地产项目策划基本类型 二、房地产项目全程策划的主要内容 三、房地产项目全程策划七个特性 四、房地产项目全程策划的价值 第二章 宏观指标分析过程 第一节 宏观经济分析 一、宏观经济分析技巧 二、宏观经济分析的8个模块分析 第二节 宏观政策分析技巧 技巧1：按类梳理房地产政策 技巧2：梳理房地产政策的多元主体 技巧3：更现实的分析房地产市场政策影响 第三节 宏观市场分析 一、周期规律是市场行情的本质 二、房地产周期与宏观经济周期紧密相关 三、房地产市场基本面分析内容与重点 四、房地产项目区域市场供求分析 五、地块研究是前期综合分析关键之一 第四节 房地产行业宏观分析常用表格 第三章 常规市场调研的做法 第一节 市场调研常规步骤 一、将地产决策问题具化为调研问题 二、地产调研目的体系设计 三、地产策划中的5个调研注意事项 四、确定地产调研地域范围的2种方法 五、确定地产调研地域范围的方法 六、地产策划调研常用的四类调研方法 七、地产调研常用的分析方法 八、召开地产调研项目会 九、用地产逻辑问题树解决调研问题 十、踩盘调研方法与技巧 十一、目标客户策划调研的三个要求 十二、用客户调研构建项目价值体系的步骤 第二节 市场调研分析的分析对象 一、财务分析 二、社会效益分析 三、生态效益分析 四、风险经济分析 第三节 房地产常规调研常用表格 一、商业市场调研模板 二、写字楼市场调研模板 三、住宅市场调研模板 四、调查问卷模板 第四章 前期客户研究 第一节 客户研究的基本方法 一、客户研究要解决的三个问题 二、研究客户需求的四种方法 三、不同客户人群需求改变项目需求点 四、初步客户研究可形成的2个成果 第二节 访谈式客户研究办法 一、客户研究访谈分类 二、访谈问题的结构化设置 三、访谈中的两种提问方式技巧 第三节 客户细分研究方法 一、客户细分的两个价值 二、客户细分的四个维度 三、地产项目九类客户细分指标 四、八大客户群体特征描述 第四节 如何寻找潜在客户 一、潜在客户细分研究步骤 二、潜在客户细分群体描述 三、潜在客户细分群体人口背景统计的6个内容 四、潜在客户细分群体购房行为特征分析的五个方面 第五章 竞争产品分析 第一节 竞争产品分析内容及流程 一、竞争产品分析作用 二、竞争产品分析的内容和工作重点 三、竞争产品分析流程中的模型及方法 四、竞争产品分析案例演示 五、竞争产品监测 六、区域竞争产品分析框架 第二节 产品组合分析模型及方法 一、产品组合内容 二、不同群体的产品组合不同 第六章 房地产项目经济测算 第一节 经济测算的概况 一、经济测算的基本步骤 二、经济测算基本概念 三、投资估算的要求及必要性 第二节 项目开发成本估算 一、开发项目总投资 二、项目总成本的12项费用 第三节 地产项目利润测算 一、掌握项目定价方法 二、确定租售价格 三、经营收入估算 四、税金估算 五、投资资金来源分析 六、资金筹措与使用计划 七、借款还本付息估算 八、财务评价指标 第四节 地产项目的不确定性分析 一、敏感性分析 二、盈亏平衡分析 第五节 经济测算常用表格